계약갱신청구권, 조건만 알면 2년 더 삽니다 (임대인 동의 불필요)

Last updated: 2026-06-14

전월세 갱신, 계약갱신 요구 방법 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

계약갱신청구권, 조건만 충족하면 됩니다. 임대인 동의 필요 없이 세입자 의사만으로 기존 계약과 같은 조건으로 2년 더 연장할 수 있는 제도예요. 2020년 7월 31일 이후 체결한 주택 임대차 계약부터 적용되니까, 지금 전세나 월세 사는 분들은 해당하는 경우가 많습니다.

계약갱신청구권, 어떤 계약에 해당할까

주택임대차보호법에 따른 전세·월세 계약이 대상입니다. 상가나 오피스텔은 해당이 안 돼요. 주거용 건물, 아파트, 빌라, 다세대주택, 단독주택 모두 포함입니다.

적용 조건은 간단합니다. 세입자가 임대인에게 1회에 한해 청구할 수 있어요. 계약 기간이 끝나기 2개월 전부터 1개월 전 사이에 의사표시를 하면 됩니다. 예를 들어 8월 10일 계약 만료라면 6월 10일부터 7월 9일 사이에 갱신 요구를 해야 해요.

직접 현장에서 상담해보면 이 시기를 놓치는 분들이 의외로 많습니다. “어차피 살 거니까 나중에 말하지” 하다가 기간이 지나면 청구권을 쓸 수 없어요. 계약 만료 2~1개월 전, 꼭 달력에 표시해두는 게 좋습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

계약갱신청구권을 썼다고 갱신되는 건 아닙니다. 법에서 정한 ‘갱신 거절 사유’ 8가지에 해당하면 임대인이 거절할 수 있어요.

주요 사유는 아래와 같습니다.

• 세입자가 3기 이상 차임을 연체한 경우
• 무단 전대나 용도 변경
• 임대인이 실거주하려는 경우(이게 가장 많습니다)
• 재건축·재개발로 철거가 확정된 경우
• 임대인이 명도 소송으로 명도를 요구하는 경우 등

실제로 임대인이 실거주를 이유로 거절하는 사례가 가장 흔한데, 이 경우 허위 실거주가 나중에 밝혀지면 손해배상 책임이 발생합니다. 실제로 거주할 의사가 없는데 이를 구실로 삼은 경우, 사후에 법적으로 다퉈질 수 있어요.

실제 작업해보면 임대인과 세입자 모두 이 부분을 모르는 때가 많습니다. 임대인이 “내가 살 거야” 하면 세입자는 나가야 한다고 생각하는데, 법적으로는 허위 실거주 여부가 나중에 다퉈질 수 있어요. 이사 가기 전에 증거를 남겨두는 게 좋습니다.

갱신 요구 시 바뀌는 조건들

계약갱신청구권을 쓰면 같은 조건으로 2년 연장됩니다. 다만 임대인은 5%를 초과하지 않는 범위에서 월세나 전세금을 올릴 수 있어요. 주택임대차보호법상 임대료 증액 상한은 5%로 정해져 있습니다.

예를 들어 월세 100만원을 내고 있었다면, 갱신 때 최대 105만원까지만 올릴 수 있어요. 전세도 마찬가지입니다. 보증금 3억이라면 최대 3억 1500만원까지만 인상 가능합니다.

임대인이 5% 이상 올리겠다 하면 거절하고, 그대로 5%만 올린 조건으로 갱신 요구를 다시 할 수 있습니다. 세입자는 이 부분 권리를 꼭 알고 있어야 해요.

계약갱신청구권, 실제로 어떻게 쓰나

방법은 생각보다 간단합니다. 서면(문자, 카톡, 이메일, 등기 모두 가능)으로 ‘계약을 갱신하겠다’는 의사를 전달하면 돼요. 특별한 양식이 정해져 있지는 않지만, 내용증명을 보내두는 게 가장 안전합니다.

현장에서 상담해보면 분쟁은 ‘증거 부재’에서 비롯되는 때가 있어요. 전화 통화로만 “다음에도 살게요” 했다가 임대인이 “못 들어온다”고 하면 말이 꼬여요. 꼭 문자나 카톡, 내용증명으로 기록을 남기세요.

갱신 요구를 받은 임대인은 특별한 사유가 없으면 받아들여야 합니다. 만약 거절한다면 앞서 말한 8가지 사유 중 하나를 구체적으로 밝혀야 해요. 사유 없이 거절하면 손해배상 대상이 됩니다.

Q. 계약갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있나요?

A. 네, 동일한 임대차 계약에서 세입자가 쓸 수 있는 건 1회뿐입니다. 2년 연장 후 다시 살고 싶으면 임대인과 협의해야 해요.

Q. 계약서에 ‘갱신 거절’ 조항이 있어도 적용되나요?

A. 아닙니다. 주택임대차보호법이 강행규정이라 계약서와 달리 법이 우선합니다. 세입자에게 불리한 조항은 무효예요.

Q. 기간을 놓쳐서 만료일에 요구하면 되나요?

A. 안 됩니다. 만료 후에는 계약갱신청구권을 쓸 수 없어요. 만료 2개월 전부터 1개월 전까지만 가능합니다.

Q. 임대인이 실거주 거짓말로 거절하면 어떻게 하나요?

A. 허위 실거주가 확인되면 손해배상 청구가 가능합니다. 이사 비용, 새 보증금 차액 등 실질적인 손해를 배상받을 수 있어요.

Q. 월세가 5% 이상 올랐는데 어떻게 대응하나요?

A. 거절하고 5%만 올린 조건으로 다시 갱신 요구를 하면 됩니다. 임대인이 수용하지 않으면 중개사나 법률 상담을 받아보세요.

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