공동명의 부동산 계약, 알아두면 손해 안 보는 5가지

Last updated: 2026-06-29

공동명의 부동산 계약, 모르고 진행하면 나중에 생각지도 못한 분쟁이 생길 수 있어요.

지분율 설정 방식부터 증여세 문제, 이혼·사망 시 처리 방법까지 계약 전에 알아둬야 할 내용을 짚어드립니다.

지분율, 처음부터 명확하게 정해야 합니다

공동명의에서 가장 먼저 결정해야 할 건 각자의 지분율입니다.

보통 자금 기여 비율대로 정하는 게 원칙이에요. 예를 들어 A가 7천만원, B가 3천만원을 냈다면 7:3으로 지분을 나눠야 합니다. 이를 어기고 5:5로 등기하면 차이 나는 금액이 증여로 간주될 수 있거든요.

지분율은 등기부등본에 명시되는 법적 기록입니다. 나중에 바꾸려면 소유권 이전 절차를 다시 밟아야 해서 번거로워요. 처음 계약 전에 공증이나 약정서 형태로 지분 근거를 남겨두는 게 좋습니다.

부부 간 공동명의라도 실질 기여분과 다른 지분율을 설정할 경우 과세 문제가 생길 수 있으니, 이 부분은 계약 전에 세무사나 부동산 전문가와 짧게 상담해두는 걸 권합니다.

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증여세, 자금 출처가 맞지 않으면 과세 대상이 됩니다

공동명의 계약에서 많은 분들이 놓치는 부분이 바로 증여세 문제예요.

자금 기여 비율과 등기 지분율이 다를 때, 세무서는 그 차이를 증여로 볼 수 있습니다. 예를 들어 자녀가 자금을 전혀 내지 않았는데 50% 지분을 받으면, 해당 자산 가치의 절반이 증여로 처리될 수 있어요. 증여세율은 과세표준 구간에 따라 달라지므로 금액에 따라 상당한 세금이 나올 수 있습니다. 구체적인 세율은 세무사 상담을 통해 확인하는 게 정확해요.

부부 간에는 6억원까지 증여공제가 적용되기 때문에 일정 범위 내에서는 세금이 없어요. 하지만 그 이상이거나 미혼 자녀와의 공동명의라면 증여세 계산이 꼭 선행되어야 합니다.

또 한 가지. 자금 출처 소명이 안 되면 국세청 조사로 이어질 수도 있습니다. 특히 고가 아파트 공동명의는 취득 당시 자금조달계획서를 제출하는 경우가 많아요. 이 서류에 기재된 내용과 실제 자금 흐름이 다르면 가산세까지 붙을 수 있으니 주의하세요.

이혼 시 공동명의 부동산, 이렇게 처리됩니다

이혼할 때 공동명의 부동산은 재산분할 대상이 됩니다.

지분율대로 나누는 게 원칙이지만, 실제로는 혼인 기간 동안의 기여도, 양육권, 생활 형편 등을 종합적으로 고려해 법원이 분할 비율을 결정해요. 예를 들어 지분이 3:7이더라도 법원이 5:5로 판단할 수 있습니다.

부동산을 한 사람이 계속 보유하고 싶다면 상대 지분을 매수해야 해요. 이때도 시가 기준으로 감정평가를 받아 거래하는 게 세금 분쟁을 피하는 방법입니다. 그냥 합의로 금액을 정하면 나중에 증여 문제가 다시 불거질 수 있거든요.

공동명의 부동산이 있는 상태에서 이혼 절차를 밟을 때는 변호사나 공인중개사와 함께 처리하는 걸 추천합니다. 지분 정리를 이혼 합의 전에 마무리해두면 이후 분쟁 소지를 많이 줄일 수 있어요.

공동명의자 사망 시 상속 절차가 자동으로 시작됩니다

공동명의 부동산을 가진 사람이 사망하면, 그 지분은 자동으로 법정 상속인에게 넘어가요.

배우자와 자녀가 법정 상속인이 되는 때가 있어요, 이때 상속인들이 지분을 나눠 갖게 되면서 공동명의자가 여러 명으로 늘어날 수 있습니다. 예를 들어 부부 공동명의 아파트에서 남편이 사망하면, 남편 지분(50%)이 아내와 자녀들에게 나뉘어지는 방식이에요.

이렇게 되면 매도 결정, 임대 계약, 리모델링 같은 중요 사항을 처리할 때 지분을 가진 모든 상속인의 동의가 필요해집니다. 실제로 상속인 중 한 명이라도 반대하면 매도 자체가 막혀버리는 상황이 생기기도 해요.

이런 문제를 줄이려면 생전에 유언장을 작성해두거나, 특정 상속인에게 지분을 이전하는 방안을 미리 검토해두는 게 도움이 됩니다. 상속세 문제도 함께 다뤄야 하므로, 상속 전문 세무사나 법무사 상담을 함께 받아두면 좋아요.

대출 실행, 공동명의는 두 사람 모두 동의해야 합니다

공동명의 부동산을 담보로 대출을 받으려면 명의자 전원이 동의해야 합니다.

한 사람만 서명해서 대출을 받을 수 없어요. 이건 은행 창구에서도 공동 서명을 요구하기 때문에 실질적으로 불가능합니다. 대출 한도 산정도 두 사람의 소득을 합산하거나 각각 심사하는 방식으로 달라질 수 있어요.

또 하나 짚어둘 게 있어요. 공동명의자 중 한 명이 개인 채무 문제로 압류·경매 절차에 들어가면, 그 사람의 지분만 경매에 부쳐질 수 있습니다. 나머지 지분자는 부동산 전체가 아닌 공동 지분만 문제가 되는 거지만, 결국 낯선 제3자가 공동명의자로 들어오는 상황이 생길 수 있어요. 이렇게 되면 매도나 임대 결정이 훨씬 복잡해집니다.

대출 실행 전에 두 명의 신용 상태와 기존 부채 현황을 함께 확인해두는 게 좋습니다. 비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 자세한 건 여운 부동산 서비스에서 상담받아보세요.

자주 묻는 질문

Q. 부부 공동명의와 단독명의, 세금 면에서 어느 게 유리한가요?

A. 양도소득세 측면에서는 공동명의가 유리할 수 있어요. 양도차익을 두 사람에게 나눠 각각 낮은 세율 구간을 적용받을 수 있거든요. 단, 종합부동산세는 1가구 1주택 단독명의 공제(12억원)보다 공동명의 각자 공제(각 9억원, 합산 18억원)가 유리할 수 있어 고가 주택에서는 공동명의가 세금을 줄이는 경우도 있습니다. 각자의 소득 수준과 보유 주택 수에 따라 달라지니 세무사 상담이 필요해요.

Q. 공동명의자 한 명이 팔겠다고 하면 강제로 팔 수 있나요?

A. 공동 소유 부동산을 팔 때는 원칙적으로 명의자 전원의 동의가 필요합니다. 한 명이 원해도 상대가 반대하면 매도가 불가능해요. 이 경우 공유물 분할 청구 소송을 통해 법원에 분할을 요청할 수 있는데, 법원은 경매를 통한 대금 분할을 명령하기도 합니다. 분쟁으로 가면 시간과 비용이 상당히 들어요.

Q. 지분율은 나중에 바꿀 수 있나요?

A. 바꿀 수는 있지만 소유권 이전 등기 절차를 다시 밟아야 하고, 지분 변경에 따른 취득세·증여세 문제가 발생할 수 있어요. 바꾸는 게 유리한지 불리한지 따져봐야 합니다. 처음 계약 단계에서 신중하게 설정하는 게 가장 좋아요.

Q. 미혼 파트너와 공동명의로 집을 사도 되나요?

A. 법적으로는 가능합니다. 단, 혼인 관계가 아니기 때문에 이혼 시 재산분할 규정이 적용되지 않아요. 관계가 틀어졌을 때 지분 정리를 어떻게 할지 사전에 약정서 형태로 남겨두는 게 중요합니다. 공증을 받아두면 분쟁 시 근거 자료로 활용할 수 있어요.

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