근저당 있는 집 전세 계약, 위험 판단 기준 총 4단계

Last updated: 2026-06-23

전세 근저당, 근저당 전세 위험, 전세 계약 확인 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

근저당 있는 집, 계약해도 괜찮을까요? 이것 모르고 계약하면 나중에 보증금을 못 돌려받는 상황이 생깁니다.

근저당이 설정된 집이라도 위험한 건 아닙니다. 숫자를 보면 판단할 수 있어요. 집값 대비 근저당 금액이 얼마인지, 내 전세금까지 더했을 때 어느 선인지만 계산해도 어느 정도 안전한지 가늠이 됩니다.

1단계: 등기부등본에서 근저당 금액과 순위부터 확인하기

전세 계약 전에 꼭 해야 할 첫 번째 작업은 등기부등본 열람입니다. 인터넷등기소에서 700원이면 바로 뽑을 수 있어요.

등기부등본 을구(乙區)를 보면 근저당 설정 내역이 나옵니다. 여기서 확인할 것은 세 가지예요.

① 채권최고액

근저당 설정서에는 ‘채권최고액’이라고 적혀 있습니다. 이게 실제 대출 원금보다 보통 20~30% 높게 잡혀 있어요. 예를 들어 1억을 빌렸으면 채권최고액은 1억 2천만원으로 설정된 경우가 많습니다. 실제 빚은 채권최고액보다 낮을 수 있다는 뜻이에요. 집주인에게 잔액증명서를 요청하면 현재 남은 대출 원금을 확인할 수 있습니다.

② 근저당 설정 날짜와 순위

근저당이 여러 개일 때는 설정 날짜 순서대로 변제 순위가 정해집니다. 1순위 근저당이 먼저, 2순위가 그다음이에요. 경매로 넘어갈 경우 순위가 낮을수록 돌려받을 가능성이 줄어듭니다. 내가 전입신고와 확정일자를 받으면 그 날짜가 내 순위가 됩니다. 근저당 설정일이 내 전입일보다 앞서 있다면, 경매 시 근저당 채권자가 나보다 먼저 가져갑니다.

③ 근저당 설정 기관

은행(1금융권)인지, 저축은행·캐피탈(2금융권)인지 확인하세요. 2금융권 대출이면 금리가 높아 이자 연체 가능성이 상대적으로 더 있습니다. 같은 금액이라도 2금융권 근저당이면 조금 더 신중하게 봐야 해요.

비용이 궁금하시거나 계약 전 검토가 필요하시면 여운 부동산 서비스에서 상담받아보실 수 있습니다.

2단계: 안전 비율 계산하기 — 내 보증금을 더해서 판단

숫자 하나만 기억하세요. (근저당 채권최고액 + 전세 보증금) ÷ 집값 ≤ 70~75%

이 비율이 70% 아래라면 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 가능성이 높습니다. 75%를 넘어가기 시작하면 위험 구간이에요.

실제로 계산해볼게요. 시세 3억원짜리 빌라가 있고, 근저당 채권최고액이 1억 5천만원이라고 하면, 여기에 내 전세 보증금 8천만원을 더하면 2억 3천만원입니다. 3억으로 나누면 약 77%예요. 이 경우는 경매 낙찰가가 시세보다 낮게 형성될 때 보증금 전액 회수가 어려울 수 있는 수준입니다.

같은 집에서 전세 보증금이 5천만원이면 (1억 5천 + 5천) ÷ 3억 = 67%로 안전 구간에 들어옵니다.

아파트는 경매 낙찰가가 시세의 80~90% 수준에서 형성되는 때가 있어요, 빌라·연립은 60~70%로 낮게 떨어지는 경우도 있어요. 빌라 전세라면 더 보수적으로 60% 이하로 보는 게 안전합니다.

3단계: 근저당 외 다른 채무까지 확인하기

등기부등본에 근저당만 나오는 건 아닙니다. 가압류, 압류, 전세권 설정, 임차권 등기까지 살펴야 해요.

가압류·압류

가압류는 채권자가 집주인을 상대로 소송 전 재산을 묶어둔 것입니다. 가압류가 있다는 건 집주인이 다른 채무 분쟁 중이라는 신호예요. 압류는 그보다 더 나아간 단계로, 세금 체납이나 강제집행 절차가 진행 중일 수 있습니다. 이런 집은 근저당 금액이 적더라도 계약을 피하는 게 낫습니다.

선순위 임차인

등기부등본에는 안 보이지만 이미 살고 있는 세입자가 있을 수 있어요. 전입세대 열람을 통해 확인할 수 있습니다. 선순위 임차인이 있다면 그 보증금도 내 보증금보다 먼저 보호받습니다. 위에서 계산한 안전 비율에 선순위 임차인 보증금까지 더해야 해요.

집주인 세금 체납 여부

국세와 지방세 체납이 있으면 경매 시 세금이 근저당보다 앞서 처리됩니다. 계약 전에 집주인에게 납세증명서를 요청할 수 있어요. 거부하면 그 자체가 좋지 않은 신호입니다.

4단계: 계약 후 보증금 보호 장치 챙기기

여기까지 확인하고 계약했다면 내 보증금을 지키는 장치를 갖춰야 합니다.

전입신고 + 확정일자는 이사 당일

잔금 치르고 이사하는 날, 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 같이 받으세요. 이 날짜가 내 대항력과 우선변제권의 기준이 됩니다. 하루라도 늦으면 그사이에 새로운 근저당이 설정될 수 있어요.

계약서에 특약 넣기

계약서 특약란에 몇 가지를 꼭 적어두세요. “잔금 지급 전 근저당을 말소한다”는 조건, 또는 “현재 근저당 외 추가 근저당 설정 시 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다”는 내용이에요. 근저당이 있는 상태로 계약한다면 채권최고액과 대출 잔액을 특약에 명기해두는 것도 나중에 분쟁을 줄이는 방법입니다.

전세 보증보험 가입 검토

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 전세 보증보험에 가입할 수 있어요. 보험료는 보증금 규모와 주택 유형·조건에 따라 달라지므로 가입 시 직접 확인하시는 게 정확합니다. 다만 근저당 비율이 높은 주택은 보험 가입 자체가 거절될 수 있어요. 거절된다면 그 집 자체가 위험 구간이라는 신호로 받아들이시면 됩니다.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

Q&A: 근저당 있는 집 전세에서 자주 묻는 질문

Q. 근저당 있는 집은 피해야 하나요?

A. 아닙니다. 근저당이 있어도 채권최고액과 전세 보증금 합산이 집값의 70% 이하라면 비교적 안전한 구간입니다. 서류를 꼼꼼히 확인하고 특약을 잘 챙기면 계약 자체는 가능해요. 다만 빌라나 연립은 아파트보다 경매 낙찰가가 낮게 형성되는 때가 많아 더 보수적으로 판단하는 게 좋습니다.

Q. 계약 중간에 집주인이 근저당을 추가로 설정할 수 있나요?

A. 법적으로 막을 방법은 없어요. 그래서 계약서 특약에 “임차 기간 중 추가 근저당 설정 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환” 조항을 넣어두는 게 중요합니다. 전입신고와 확정일자를 이사 당일에 받아두면 그 이후에 설정된 근저당보다 내 순위가 앞서는 효과도 있어요.

Q. 잔금 전에 근저당을 말소해달라고 할 수 있나요?

A. 요청할 수 있고, 특약으로 명시도 가능합니다. 집주인이 잔금으로 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 방식이에요. 이 경우 잔금일에 등기부등본을 직접 확인한 뒤 잔금을 치르는 것이 안전합니다. 말소 확인 전에 잔금을 먼저 주는 건 피하세요.

Q. 전세 보증보험에 가입 거절되면 어떻게 해야 하나요?

A. 보증보험 가입이 거절됐다는 건 해당 주택의 근저당 비율이 보험사 기준을 초과한다는 의미입니다. 이 경우 계약 자체를 재검토하거나, 전세 보증금 규모를 낮추는 방향으로 협의하는 게 낫습니다. 보험 없이 근저당 비율 높은 집에 들어가는 건 리스크가 큽니다.

Q. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?

A. 계약 전, 잔금 당일, 이렇게 두 번은 꼭 확인하세요. 계약 후 잔금 사이에 근저당이 추가되는 경우가 실제로 있습니다. 잔금 당일 잔금을 치르기 직전에 인터넷등기소에서 최신 등기부등본을 뽑아서 이상 없는지 확인하고 나서 돈을 주세요.

근저당 있는 집, 결국 뭘 확인해야 하나

서류 확인이 전부입니다. 등기부등본, 전입세대 열람, 납세증명서, 이 세 가지가 핵심이에요.

근저당이 있다는 이유로 좋은 집을 놓칠 필요는 없습니다. 비율이 안전 구간인지 계산하고, 특약을 잘 챙기고, 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받는 것. 이 흐름이 익숙해지면 근저당 있는 집도 충분히 안전하게 계약할 수 있어요.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 서류 검토나 계약 전 상담이 필요하시면 여운에서 도움드릴 수 있어요. 1844-2421로 연락주시면 현장 경험이 풍부한 공인중개사가 직접 안내해드립니다.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 직접 상담 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421

“,
“lastUpdated”: “2026-06-23