등기부등본 보는 법, 갑구·을구 핵심만 3분 안에 정리

Last updated: 2026-06-11

등기부등본 보는 법, 갑구 을구, 부동산 등기부, 집 계약 전 필수 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 받아보면 갑구, 을구라는 단어부터 막막합니다. 결론부터 말하면, 갑구는 소유권에 관한 기록, 을구는 권리 관계(빚과 제한)입니다. 이 두 가지만 기억하면 됩니다.

아파트 계약 전에 등기부등산을 직접 보는 분은 많지 않습니다. 중개사가 설명해주겠지 싶지만, 내 집 계약은 내가 확인하는 게 안전합니다. 등기부등본에 적힌 근저당이나 가압류를 놓치면 계약 이후에 낭패를 볼 수도 있어요.

등기부등본 확인 없이 계약하는 경우 권리 관계 분쟁으로 이어지는 일이 적지 않습니다. 직접 확인하는 습관이 생각보다 큰 차이를 만들어요.

등기부등본, 어디서 발급받나요

정부24(www.gov.kr) 또는 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 발급합니다. 발급 수수료는 1,000원 안팎입니다. 수업료 개념으로 한 번 직접 뽑아보는 게 제일 빠른 공부입니다.

열람은 무료, 발급(출력·PDF 저장)은 유료입니다. 주민등록번호나 공동인증서만 있으면 10분 안에 발급 완료됩니다. 건물 소재지와 동·호수만 정확히 알면 누구나 발급 가능합니다.

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세 가지로 나뉩니다. 보통 사람들은 갑구와 을구만 봅니다. 표제부는 건물의 주소와 면적, 구조 등 기본 정보입니다. 핵심은 갑구와 을구예요.

갑구: 소유권의 변동 기록

갑구는 해당 부동산의 주인이 누구인지, 그리고 그 주인이 어떻게 바뀌어왔는지 기록하는 공간입니다.

갑구에서 확인할 내용은 크게 세 가지입니다.

• 현재 소유자 — 매도자의 이름과 주소가 일치하는지 확인합니다.
• 소유권 변동 내역 — 직전에 매매된 시기와 가격(실거래가 신고 기준)도 추측 가능합니다.
• 소유권 보존 등기일 — 건물이 처음 등기된 시점으로, 신축 여부나 건물 나이를 가늠하는 참고 자료가 됩니다.

갑구에 소유권 이전이 하루 전에 등록되어 있어도 이상하지 않습니다. 은행 대출이나 잔금일과 등기일이 달라 생긴 일입니다.

을구: 근저당과 권리 관계의 전부

을구가 가장 핵심입니다. 집에 걸린 근저당, 가압류, 압류, 가등기, 지상권 등 모든 권리 관계가 기록됩니다.

을구에서 가장 먼저 볼 것은 근저당권 설정입니다. 보통 은행 대출이 잡혀 있는 경우인데, 채권 최고액(대출 원금의 약 120~130%로 설정)이 표시됩니다. 예를 들어 채권 최고액이 1억 2,000만원이면 실제 대출은 약 9,000만~1억원 내외로 추정됩니다.

다음으로 가압류와 압류가 있는지 봐야 합니다. 가압류가 걸려 있다면 소유자가 채무를 갚지 않았다는 의미입니다. 이런 상태에서 계약하면 위험합니다. 잔금 치르고 소유권 이전할 때 가압류가 해결되지 않으면 내 명의로 등기가 안 될 수 있습니다.

또 한 가지, 임차권 등기나 전세권도 을구에서 볼 수 있습니다. 세입자가 전세권 설정을 해둔 경우, 해당 집을 매수할 때 세입자와의 관계를 정리해야 합니다.

① 근저당 설정 내역 (대출 규모 확인) → ② 가압류·압류 유무 (가장 위험) → ③ 전세권·임차권 등기 → ④ 기타 지상권·지역권 등 특수 권리. 이 순서대로 보면 등기부등본의 핵심은 파악한 겁니다.

을구에 적힌 모든 권리는 등기일 기준으로 순위가 정해집니다. 먼저 등기된 권리가 우선 변제를 받습니다. 대출이 두 개 이상 잡혀 있다면 등기 순서가 실질적인 우선순위가 됩니다.

실제 사례로 보는 등기부등본 체크

아파트를 매수하려는 A씨의 경우를 예시로 들어보겠습니다. 등기부등본 갑구에는 소유자 김○○(매도인), 을구에는 1순위 근저당(채권 최고액 2억 4,000만원), 2순위 근저당(채권 최고액 8,000만원)이 잡혀 있었습니다.

1순위와 2순위를 합친 채권 최고액이 3억 2,000만원입니다. 실제 대출 규모는 현장 상황에 따라 달라지므로, 잔금 전에 은행 잔액 증명서로 정확히 확인하는 게 좋습니다. 이런 경우 잔금 치르면서 은행 대출을 함께 정리하는 게 일반적입니다. 정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 여운 부동산에서 상담 후 확인하세요. 1844-2421로 문의하시면 됩니다.

가압류가 있다면? 매도인이 가압류를 해결할 의지와 자금이 있는지 먼저 확인해야 합니다. 잔금 전에 말소 등기 조건을 계약서에 명시하는 게 안전합니다.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421

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