서울 단독주택 매매, 계약부터 등기까지 5단계로 정리

계약금 10%, 중도금 20~30%, 잔금 60~70%. 서울 단독주택 매매는 이 세 번의 돈이 오가는 흐름 위에 절차가 얹힌다.

단독주택은 아파트보다 권리관계가 복잡한 경우가 훨씬 많습니다. 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 미등기 건물이 딸려 있거나, 근저당이 시세의 절반을 넘기도 해요. 그래서 절차를 먼저 알고 들어가야 낭패를 피할 수 있습니다.

계약 전 확인부터 소유권이전등기까지, 5단계로 나눠서 짚어드리겠습니다.

1단계 — 계약 전 등기부등본 확인

단독주택 매매에서 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본을 직접 발급받는 것입니다. 중개사가 보여주는 서류가 아니라, 본인이 직접 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 뽑아야 합니다.

확인해야 할 항목은 크게 세 가지입니다.

토지와 건물 소유자가 같은지

단독주택은 토지 등기와 건물 등기가 별개입니다. 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우가 생각보다 많아요. 매도인이 두 개 모두의 소유자인지 꼭 확인하세요. 다르다면 계약 전에 이유를 명확히 물어야 합니다.

근저당·가압류·신탁 등 권리관계

등기부등본은 ‘말소사항 포함’으로 발급해야 과거 경매·가압류 이력까지 볼 수 있습니다. 근저당 설정액이 시세의 70%를 넘는다면 주의 신호입니다. 가압류, 가등기, 신탁 등기가 있다면 계약 전에 해소 여부를 확인해야 해요.

무허가·미등기 건축물

단독주택에는 증축한 부분이 등기에 반영되지 않은 채 남아 있는 경우가 많습니다. 건축물대장(정부24 또는 세움터)과 등기부등본의 면적을 비교해보세요. 불일치하면 추후 매도 시 문제가 생길 수 있습니다.

계약 전에 확인하고, 중도금과 잔금 직전에 한 번씩 다시 발급해 변동이 없는지 대조하는 것이 기본입니다.

2단계 — 계약 체결과 계약금

등기부등본으로 권리관계를 확인했다면 계약서를 작성합니다. 계약금은 통상 매매대금의 10%입니다.

계약금에는 법적 성격이 있습니다. 민법 제565조에 따라, 중도금 지급 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있습니다(배액배상). 단 중도금이 지급된 이후에는 일방이 마음대로 해제하기 어려워집니다.

계약서에는 잔금일과 명도(집 비워주기) 일정을 명확히 적어두세요. 단독주택은 세입자가 있는 경우도 많아 명도 조건이 계약의 핵심이 되기도 합니다.

비용이 궁금하시면 1844-2421로 전화 한 통이면 됩니다.

3단계 — 중도금과 잔금 처리

중도금은 계약금과 잔금 사이에 한 번 이상 지급하는 돈으로, 보통 매매대금의 20~30% 수준입니다. 중도금부터는 계약 해제가 어렵기 때문에 이 시점 전에 등기부등본을 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

잔금일이 모든 것이 처리되는 날입니다. 잔금 지급, 소유권이전등기 접수, 집 열쇠 인도, 세금 정산이 이날 한꺼번에 진행됩니다. 법무사를 미리 섭외해 잔금일에 동행시키면 등기 처리가 훨씬 수월합니다.

잔금일에 맞춰 주담대를 실행하는 경우라면 대출 조건을 미리 확인해두어야 합니다. 2025년 6월 28일부터 적용된 6.27 가계부채 대책으로, 수도권·규제지역에서 주택구입목적 주담대는 한도 6억원 상한, 만기 최장 30년, 대출 후 6개월 내 전입(실거주) 의무가 적용됩니다. 서울 전역은 규제지역으로, 무주택자 기준 LTV 40%가 적용되며 유주택자의 추가 주택구입용 주담대는 불가합니다.

스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 이미 시행 중이라 대출 한도가 한층 축소돼 있어요. 은행권 DSR 40%, 비은행권 DSR 50% 기준 내에서 실제 가능한 한도를 금융기관에 미리 확인하시는 것이 맞습니다.

4단계 — 취득세와 중개수수료

잔금을 치르면 취득세 신고 의무가 생깁니다. 단독주택 매수 시 부담해야 할 세금과 수수료를 .

취득세 기본세율

1주택자 기준 주택 취득세는 매매가 6억원 이하이면 1%, 6억 초과~9억 이하 구간은 가액에 따라 점증, 9억 초과이면 3%가 기본입니다. 여기에 지방교육세(취득세액의 10%)와 농어촌특별세(통상 취득가액의 0.2%)가 별도로 붙습니다.

중개수수료 상한요율

매매 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율이 정해져 있고, 이 범위 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 매도인과 매수인이 각각 부담하며, VAT가 별도입니다.

거래금액	상한요율	비고
5천만원 미만	0.6% (한도 25만원)	협의 가능
5천만~2억원	0.5% (한도 80만원)	협의 가능
2억~9억원	0.4%	협의 가능
9억~12억원	0.5%	협의 가능
12억~15억원	0.6%	협의 가능
15억원 초과	0.7%	협의 가능

실제 수수료는 거래금액에 상한요율을 곱한 금액 이내에서 중개사와 합의해 정합니다. 표에 있는 요율이 자동으로 부과되는 것이 아니라, 협의 여지가 있습니다.

5단계 — 소유권이전등기

잔금 지급이 끝나면 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 부동산등기 특별조치법 제2조에 따라, 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 날부터 60일 이내에 등기를 신청해야 합니다. 정당한 사유 없이 이 기한을 넘기면 과태료 대상이 됩니다.

등기 신청 수수료는 부동산 1건당 18,000원입니다. 전자신청은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 가능하고, 법무사에게 위임하면 법무사 보수가 별도로 발생합니다.

단독주택은 토지와 건물이 각각 별개 등기이기 때문에, 두 건 모두 이전등기가 이뤄졌는지 확인해야 합니다. 잔금 후 등기가 완료되면 등기부등본을 다시 열람해 본인 명의로 바뀐 것을 직접 확인하세요.

단독주택 매매, 자주 묻는 질문

Q. 서울 단독주택은 아파트보다 등기가 복잡한가요?

A. 네, 복잡한 경우가 더 많습니다. 토지와 건물 등기가 분리돼 있고, 증축 부분이 미등기 상태로 남아 있는 경우도 적지 않습니다. 계약 전에 건축물대장과 등기부등본을 함께 확인하고, 법무사를 잔금일에 동행시키는 것이 안전합니다.

Q. 서울 단독주택 매매 시 취득세는 얼마나 나오나요?

A. 1주택자 기준으로 매매가 6억 이하이면 1%, 9억 초과이면 3%가 기본세율입니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙고, 다주택자이거나 조정대상지역 추가 취득이면 세율이 달라집니다. 정확한 금액은 위택스(wetax.go.kr)에서 계산하거나 상담으로 확인하시는 것이 맞습니다.

Q. 단독주택 매매 계약 후 마음이 바뀌면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A. 중도금을 지급하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로 매도인이 해제하려면 받은 계약금의 2배를 돌려줘야 합니다(민법 제565조). 중도금이 지급된 이후에는 일방이 마음대로 해제하기 어렵습니다.

Q. 소유권이전등기를 늦게 하면 어떻게 되나요?

A. 부동산등기 특별조치법 제2조에 따라 잔금 처리 후 60일 이내에 신청해야 합니다. 정당한 사유 없이 기한을 넘기면 같은 법 제11조에 따라 과태료가 부과됩니다. 잔금일에 법무사를 동행시켜 바로 처리하는 것이 가장 안전합니다.

Q. 서울 단독주택 매매 시 대출 한도는 얼마나 나오나요?

A. 서울 전역은 규제지역이라 무주택자 기준 LTV 40%가 적용됩니다. 2025년 6월 28일부터는 6.27 대책으로 주택구입목적 주담대에 6억원 상한과 6개월 내 전입의무가 추가됐습니다. 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 시행 중이라 실제 한도는 소득과 기존 대출에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 정확한 한도는 은행 사전심사로 확인하세요.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.

여운 부동산 서비스 페이지에서 서울·경기·인천 단독주택 매매 관련 상담 안내를 확인하실 수 있습니다.

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