서울 아파트 전세 계약 전 반드시 확인할 3단계 체크리스트

이것 모르고 계약하면 보증금을 날릴 수 있습니다.

서울 아파트 전세, 억 단위 돈이 오가는 계약인데 상당수 임차인이 등기부등본 한 번 확인하고 끝냅니다. 계약 당일, 잔금일, 전입신고 이후까지 확인해야 할 것들이 따로 있어요. 순서가 틀리면 이미 늦습니다.

1단계 — 계약 전: 등기부등본과 전세가율

등기부등본은 계약 전에 한 번만 보면 안 됩니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금일. 최소 3번 확인해야 해요. 권리관계는 하루 사이에도 바뀔 수 있거든요.

대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있습니다. 확인할 항목은 이렇습니다.

• 을구 — 근저당권 설정액이 얼마인지. 보증금 + 근저당 설정액이 시세의 70~80%를 넘으면 위험합니다
• 갑구 — 압류, 가압류, 경매 개시 결정이 있는지
• 소유자 — 임대인이 등기상 소유자와 동일 인물인지

전세가율(보증금 ÷ 시세)이 80%를 넘으면 이른바 깡통전세 위험 구간입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr)에서 같은 아파트, 비슷한 평형의 최근 거래 흐름을 확인하세요. 단 1~2건만 보고 시세를 단정하면 안 됩니다. 최근 3~6개월 거래 패턴 전체를 봐야 합니다.

임대인의 국세·지방세 완납 여부도 계약 전에 확인할 수 있어요. 미납국세가 있으면 경매 시 세금이 전세보증금보다 먼저 빠져나가는 구조라 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.

정확한 현장 권리관계 분석이 필요하시면 1844-2421로 확인해보세요.

2단계 — 잔금일 당일: 전입신고와 확정일자

잔금을 치르는 날, 은행에서 나오는 즉시 주민센터로 가야 합니다. 순서가 .

대항력은 주택 인도(실제 입주)와 전입신고를 모두 갖춘 다음 날 0시부터 생깁니다. 전입신고만으로는 부족해요. 확정일자까지 받아야 경매·공매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.

요건	효력	시점
인도 + 전입신고	대항력	다음날 0시
인도 + 전입신고 + 확정일자	대항력 + 우선변제권	확정일자 받은 날

확정일자는 주민센터에서 임대차계약서에 도장을 받는 절차입니다. 수수료는 소액이에요. 이 날 인감이나 계약서를 챙겨서 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하는 게 가장 안전합니다.

잔금일에 등기부를 다시 한 번 더 확인하는 것도 잊지 마세요. 임대인이 잔금 당일 아침에 근저당을 설정하는 사례가 실제로 있습니다.

3단계 — 입주 후: 전세보증보험 가입

전입신고와 확정일자를 마쳤어도, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 상황이 생길 수 있습니다. 그 리스크를 막아주는 게 전세보증금 반환보증(HUG 등)입니다.

가입 시기가 중요합니다. 신규 전세계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 시기를 놓치면 가입 자체가 안 됩니다.

아래 경우에는 보증 가입이 거절될 수 있습니다.

• 선순위 근저당이 과도한 경우
• 다가구주택에서 기존 세입자 보증금 합산이 너무 큰 경우
• 위반건축물로 등재된 경우
• 보증금이 시세(공시가격) 대비 과도한 경우

HUG 전세보증보험에 대한 자세한 내용은 주택도시보증공사 공식 사이트(https://www.khug.or.kr)에서 확인하세요.

서울 아파트 전세는 보증금 규모가 크기 때문에 이 세 단계 중 하나라도 빠지면 사고가 납니다. 비용은 조건에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 상담이 필요하시면 직접 확인이 가장 정확합니다. 1844-2421

계약갱신과 묵시적 갱신, 헷갈리는 두 가지

서울 아파트 전세를 2년 이상 살다 보면 갱신 시점이 옵니다. 여기서 많이 혼동하는 게 계약갱신요구권과 묵시적 갱신입니다.

계약갱신요구권은 전체 임대차 기간을 통틀어 딱 1회만 쓸 수 있어요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하고, 갱신 시 2년이 보장됩니다. 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있어요.

묵시적 갱신은 임대인이 만료 6~2개월 전에 아무 통보를 안 하면 자동으로 2년 연장되는 방식입니다. 이때 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고, 임대인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.

묵시적 갱신이 된 경우, 계약갱신요구권을 이미 쓴 걸로 보지 않습니다. 갱신요구권 1회는 별도로 남아 있어요. 이 두 가지를 혼동해서 갱신 기회를 포기하는 경우가 있으니 주의하세요.

보증금을 못 받았을 때: 임차권등기명령

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면 어떻게 해야 할까요.

일단 이사를 먼저 가면 안 됩니다. 전출신고를 하는 순간 대항력이 사라져요. 보증금을 돌려받기 전에 이사를 가야 한다면, 꼭 임차권등기명령 완료를 확인한 뒤에 움직여야 합니다.

임차권등기명령은 관할 법원에 신청하는 제도입니다. 등기가 완료되면 이후 이사를 가도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 신청 비용은 인지대 약 2,000원과 등기신청 수수료 약 3,000원에 송달료가 더해지는 수준으로, 자세한 절차는 법제처 생활법령정보(https://www.easylaw.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.

한 가지 더. 새 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려줄 수 있다는 말은 법적으로 맞지 않습니다. 보증금 반환의무는 계약 종료와 집 인도(임차인이 짐을 빼고 열쇠를 넘기는 것)로 확정됩니다. 새 세입자 입주는 법적 전제조건이 아니에요.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고만 하면 보증금이 보호되나요?

A. 전입신고는 대항력의 요건이고, 우선변제권(경매 시 보증금 먼저 받을 권리)은 확정일자까지 받아야 생깁니다. 전입신고만으로는 부족해요. 그리고 선순위 근저당이 크다면 대항력이 있어도 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다. 전입신고 + 확정일자 + 전세보증보험 세 가지를 함께 챙겨야 합니다.

Q. 등기부등본은 계약 전에 한 번만 보면 되나요?

A. 아닙니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금일 최소 3번 확인해야 합니다. 잔금 당일 아침에 근저당이 설정되는 사례가 실제로 있어요. 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)과 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)를 교차해서 보시는 걸 권합니다.

Q. 계약갱신요구권은 두 번 쓸 수 있나요?

A. 아닙니다. 전체 임대차 기간을 통틀어 1회만 행사할 수 있습니다. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하고, 갱신 시 2년이 보장됩니다. 묵시적 갱신이 된 경우는 갱신요구권 행사로 보지 않으므로 갱신요구권은 별도로 남아 있습니다.

Q. 서울 아파트 전세대출을 받을 때 DSR 제한이 있나요?

A. 무주택자가 받는 정책 전세대출은 DSR 산정에서 제외됩니다. 다만 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우에는 이자 상환분이 DSR에 반영되고 40% 한도가 적용됩니다(2025년 10월 시행). 신혼부부전용 버팀목 전세자금대출의 경우 수도권 최대 3억원(전세금의 80% 이내)까지 가능하며 자격 요건과 금리는 주택도시기금(myhome.go.kr)에서 확인하세요.

Q. 전세 보증금을 못 받고 이사를 가도 괜찮나요?

A. 임차권등기명령을 완료한 뒤에 이사해야 합니다. 등기가 완료되기 전에 전출신고를 하면 대항력이 사라져요. 등기 완료 확인 전까지는 전출신고를 하지 마세요.

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