서울 전세 계약 전·당일·잔금일 3단계 체크리스트

서울 전세 계약, 이것 모르고 사인하면 보증금 못 돌려받습니다.

전입신고만 하면 보증금이 다 보호된다고 생각하는 분들이 많은데, 실제로는 전입신고와 확정일자를 모두 받아야 경매·공매 시 우선변제권이 생깁니다. 그것도 ‘다음 날 0시부터’입니다. 잔금 치르고 전입신고까지 당일에 끝냈다면, 그날 밤 근저당이 설정돼도 이미 늦습니다.

2026년 6월 기준 전세사기 누적 피해자는 39,121명(국토교통부 전세사기피해지원위원회 발표)입니다. 이 중 40세 미만 청년층이 76.0%, 수도권이 60.6%를 차지합니다. 서울에서 전세를 알아보는 분이라면 남의 이야기가 아닙니다.

아래는 계약 전·계약 당일·잔금일, 3단계로 나눠 꼭 확인해야 할 것들입니다.

1단계: 계약 전 — 집 보기 전에 이것부터

집이 마음에 들기 전에 등기부등본부터 뽑는 게 순서입니다. 마음에 들고 나면 눈이 흐려지거든요.

등기부등본은 현재 상태만 보여주기 때문에, 계약 전·계약 당일·잔금일, 최소 3번 확인해야 합니다. 한 번만 보고 끝내면 그사이 근저당이 새로 설정됐거나 압류·가압류·경매가 걸렸을 때 모릅니다.

등기부등본에서 확인할 항목:

• 근저당권 설정액 — 보증금을 더했을 때 집값 대비 얼마나 되는지 계산해보세요. 업계에서는 보증금이 시세의 상당 부분을 차지하면 위험 신호로 봅니다. 정확한 기준은 시세 조회 후 공인중개사와 함께 판단하는 게 안전합니다.
• 압류·가압류·경매 개시 여부 — 하나라도 있으면 일단 멈추세요.
• 신탁원부 — 신탁 등기가 있으면 계약 상대방(수탁자인지 위탁자인지)을 꼭 확인해야 합니다.

임대인 신분증 진위도 현장에서 직접 확인하세요. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 요구하는 게 맞습니다. 국세·지방세 완납증명서도 요청할 수 있습니다.

2023년 4월 3일 개정 국세징수법 시행 이후, 임차 예정 보증금이 1천만 원을 초과하는 경우 임대인 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있습니다. 다만 열람 시 임대인에게 통보되니 참고하세요.

비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.

2단계: 계약 당일 — 사인하기 전 마지막 확인

계약서에 사인하는 날도 등기부등본을 다시 뽑아야 합니다. 오전에 확인했던 게 오후에 바뀌는 경우가 실제로 있습니다.

계약서에는 특약도 꼼꼼히 넣어야 합니다.

• 잔금 전 근저당 설정 금지 특약 — 잔금 치르기 전에 새 근저당을 설정하지 않는다는 내용을 계약서에 명시하세요.
• 확정일자 취득 시점 — 전입신고 당일 바로 받는 게 원칙입니다. 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 가능합니다.

여기서 많이들 헷갈리는 부분 짚고 넘어갑니다.

대항력은 실제 거주(주택 인도) + 전입신고를 갖춘 다음 날 0시부터 발생합니다. 확정일자만 받는다고 대항력이 생기는 게 아닙니다.

우선변제권은 대항력 요건에 더해 확정일자까지 받아야 취득됩니다. 경매·공매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

정리하지 않겠습니다. 그냥 기억하세요. 전입신고 + 확정일자, 둘 다 받고 나서 다음 날 0시부터 보호가 시작됩니다.

3단계: 잔금일 — 돈 주기 전에

잔금일은 가장 긴장해야 하는 날입니다.

• 등기부등본 다시 확인 — 잔금 치르기 직전에 다시 한번 뽑으세요. 당일 아침에 경매 개시 결정이 등기될 수도 있습니다.
• 잔금 지급과 전입신고·확정일자는 같은 날 — 잔금을 줬는데 전입신고를 미루면 그사이 대항력이 없는 상태가 됩니다.
• 열쇠(실제 인도) 확인 — 보증금 반환의무와 집 인도의무는 동시이행 관계입니다. 잔금을 주고 나서 열쇠를 받아야 합니다.
• 전세보증금 반환보증 가입 시점 — HUG 등 보증은 잔금일·전입일 중 늦은 날 기준으로 계약기간의 절반이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 선순위 근저당이 과도하거나 위반건축물이면 가입이 거절될 수 있습니다.

‘새 세입자가 들어와야만 집주인이 보증금을 돌려준다’는 말을 가끔 듣는데, 이는 법적 전제조건이 아닙니다. 보증금 반환의무는 임대차 종료와 임차인의 집 인도로 확정되는 것이며, 새 세입자는 관행상의 사정일 뿐입니다.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

보증금 못 받았을 때 — 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 못 돌려받았다면, 이사 가기 전에 꼭 임차권등기명령부터 완료해야 합니다.

임차권등기가 완료되면 그 이후에 전출(이사)을 해도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 반대로 등기 완료 전에 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다.

신청은 관할 법원에 하면 되고, 비용은 인지대 약 2,000원과 등기 신청 수수료 약 3,000원에 송달료가 더해지는 수준입니다. 법원 방문 또는 전자소송으로 진행할 수 있습니다.

임차권등기 완료를 확인한 뒤 이사하세요. 순서를 바꾸면 안 됩니다.

계약갱신, 묵시적 갱신 — 헷갈리는 2가지

서울 전세는 2년 만기가 되면 갱신 문제가 생깁니다. 두 가지 개념이 자주 혼동됩니다.

계약갱신요구권은 임대차 전 기간을 통틀어 1회만 행사할 수 있습니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하고, 갱신되면 2년이 보장됩니다. 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다.

묵시적 갱신은 임대인이 종료 6개월~2개월 전에 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않으면 종전과 동일 조건으로 자동 2년 연장되는 제도입니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다.

핵심적인은, 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 묵시적으로 한 번 연장됐어도 계약갱신요구권 1회는 그대로 남아 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고만 하면 보증금이 보호되나요?

A. 전입신고는 대항력의 요건이지, 우선변제권까지 주는 건 아닙니다. 경매·공매 상황에서 보증금을 먼저 돌려받으려면 확정일자까지 받아야 합니다. 둘 다 받아야 비로소 제대로 보호됩니다.

Q. 계약갱신요구권은 2번 쓸 수 있나요?

A. 아닙니다. 임대차 전 기간을 통틀어 1회만 행사할 수 있습니다. ‘2+2+2’로 알고 있는 경우가 있는데 잘못된 정보입니다.

Q. 묵시적으로 갱신됐으면 계약갱신요구권을 이미 쓴 건가요?

A. 아닙니다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 별개의 제도입니다. 묵시적으로 갱신됐어도 갱신요구권 1회는 그대로 남아 있습니다.

Q. 보증금 못 받으면 바로 이사 가도 되나요?

A. 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 등기 완료 전에 전입신고를 옮기면 대항력을 잃을 수 있습니다. 이사는 꼭 등기 완료 후입니다.

Q. 새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려받을 수 있나요?

A. 법적으로는 아닙니다. 보증금 반환의무와 집 인도의무는 동시이행 관계이며, 집을 비우고 열쇠를 넘기면 보증금 반환의무가 확정됩니다. 새 세입자는 법적 전제조건이 아닙니다.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 서울 전세 매물 상담이나 계약 전 체크가 필요하다면 여운 부동산 서비스를 통해 문의하실 수 있습니다.

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