송파 부동산 거래 전 확인할 것들, 실제로 놓치면 돈 나갑니다

모르고 계약하면 추가 비용이 붙습니다. 송파 부동산 거래할 때 초보자가 실제로 손해 보는 경우는 대부분 계약서 쓰기 전 단계에서 생겨요.

등기부등본 한 장을 제대로 읽지 않았다가, 혹은 특약을 빠뜨렸다가 수백만 원이 공중에 뜨는 상황이 벌어집니다. 8년차 공인중개사가 송파구 현장에서 직접 확인하는 순서대로 .

1단계 — 계약 전에 등기부등본부터 뽑아야 합니다

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원이면 바로 뽑을 수 있어요. 계약 당일이 아니라 계약 전날에 뽑는 게 맞습니다. 당일에는 임대인이 아침에 근저당을 추가 설정하거나 가압류가 붙어 있어도 확인이 늦어질 수 있거든요.

갑구에서는 소유자 이름과 압류·가압류·가처분 여부를 봅니다. 을구에서는 근저당 설정 금액을 확인해요.

송파구는 아파트값 자체가 높아서 선순위 근저당이 조금만 쌓여 있어도 보증금이 위험해지는 구조입니다. 직접 현장에서 보면, 잠실·가락·문정 쪽 빌라나 다세대는 건물 한 채에 여러 세대가 전세로 들어가 있고, 각 세대 보증금을 합산하면 건물 시세를 훌쩍 넘기는 경우가 드물지 않아요.

확인 포인트

• 소유자 이름이 임대차계약서의 임대인과 일치하는가
• 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합산했을 때 시세의 70% 이하인가
• 신탁등기가 설정되어 있지 않은가 (신탁 물건은 수탁자 동의 없이 임대 자체가 무효가 될 수 있어요)
• 가압류·압류·경매개시결정 등재 여부

정확한 권리관계 분석이 필요하면 한국부동산원(www.reb.or.kr / 1644-2828)에서 주거지원 상담을 받을 수 있습니다.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

2단계 — 전세보증보험, 가입 조건부터 확인하세요

HUG 전세보증금반환보증(www.khug.or.kr)은 조건이 맞아야 가입이 됩니다. 계약 먼저 하고 나중에 알아보면 조건 미충족으로 가입이 안 되는 일이 생겨요.

핵심 가입 조건은 세 가지입니다.

• 전입신고와 확정일자 완료 상태일 것
• 계약기간 1년 이상일 것
• 신청 시점이 계약기간 절반을 넘기지 않았을 것 (정확히는 잔금일·전입일 중 늦은 날 기준 계약기간 절반 이내)

담보인정비율은 수도권·규제지역 기준 현재 80%입니다. 2025년 하반기에 조정된 수치라 이전 기준(90%)으로 알고 계신 분들이 아직 많아요. 비수도권은 90%입니다.

실제 작업해보니, 송파구 잠실동·신천동 일대 아파트는 보증금 규모가 커서 보증료가 생각보다 많이 나옵니다. 보증료는 보증금 × 보증료율 × 보증기간(일수)/365로 계산하는데, HUG 콜센터(1588-1663)나 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)에서 시뮬레이션해볼 수 있어요.

3단계 — 계약서 특약, 이게 없으면 분쟁 납니다

계약서 본문보다 특약란이 더 중요한 경우가 많습니다. 표준계약서의 본문은 모든 거래에 동일하게 적용되는 조항이라서, 내 상황에 맞는 보호 장치는 특약에 직접 써 넣어야 해요.

현장에서 자주 챙기는 특약은 이렇습니다.

• 실소유주 확인 특약: 계약 체결 시 등기부상 소유자 본인 여부 확인, 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 첨부 명시
• 근저당 미발생 확약: 잔금일 이후 임대인이 해당 물건에 근저당을 추가 설정하지 않는다는 내용
• 임대인 본인 계좌 지정: 보증금을 임대인 명의 계좌로만 송금하는 조건
• 전입신고·확정일자 협조: 잔금 당일 즉시 전입신고 및 확정일자 취득에 임대인이 협조한다는 내용
• 경매 시 보증금 반환: 경매 진행 시 세입자가 우선 보증금을 반환받는다는 조건

특약에 이 내용이 빠져 있으면, 분쟁이 생겼을 때 법적으로 주장할 근거가 줄어들어요. 계약 전에 이 5가지를 직접 확인하고 넣어달라고 요청하는 게 현명합니다.

한 가지 덧붙이면, 확정일자는 받는 시점이 빠를수록 대항력 우선순위가 높아집니다. 잔금 치른 날 바로 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 동시에 받으세요. 법적 효력 자체는 신청일 기준으로 확정됩니다.

송파 부동산 거래에서 특약 작성이 처음이라면 여운 부동산에서 실제 계약 단계마다 함께 검토해드립니다.

4단계 — 실거래가 먼저 확인하고 들어가세요

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지·같은 층·같은 면적의 최근 3개월 거래 내역을 확인할 수 있습니다. 무료입니다.

매매라면 호가와 실거래가 사이 갭이 얼마인지를 봐야 해요. 송파구는 단지에 따라 호가가 실거래가보다 수천만 원 높게 불리는 경우도 있어서, 실거래가 데이터 없이 협상 테이블에 앉으면 기준이 없습니다.

전세라면 최근 같은 단지에서 실제로 체결된 전세가율을 보세요. 매매가 대비 전세가가 70%를 넘어간다면 갭이 작아서 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있어요. 한국부동산원(www.reb.or.kr)에서도 지역별 시세 통계를 제공합니다.

관련해서 공동주택가격 확인 방법도 함께 참고해보시면 도움이 됩니다.

매수·임차 최종 체크 6가지

계약서에 서명하기 직전, 아래 6가지를 소리 내어 확인하세요.

• 등기부등본을 당일 다시 뽑았는가 (잔금일 당일 재확인)
• 계약서상 임대인 정보와 등기부 소유자가 동일한가
• 근저당+내 보증금 합산이 시세 70% 이하인가
• 신탁등기가 없는가 (있으면 수탁자 동의서 확인)
• 특약에 실소유주 확인·근저당 미발생·본인 계좌 내용이 있는가
• 잔금 당일 전입신고·확정일자 취득 계획이 잡혀 있는가

6가지가 모두 확인되면 서명해도 됩니다. 하나라도 빠지면 계약을 잠시 멈추고 확인 후 진행하세요.

자주 묻는 것들

Q. 송파구 아파트 전세 계약 시 전세보증보험은 드는 게 맞나요?

A. 필수는 아니지만, 보증금 규모가 큰 송파구 거래에서는 가입 조건이 맞는다면 드는 쪽이 유리합니다. 단 담보인정비율(수도권 현재 80%)을 초과하면 가입이 안 되므로 등기부 확인 후 결정하세요. HUG 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)에서 사전 조회가 가능합니다.

Q. 공인중개사와 변호사, 부동산 거래에서 역할이 어떻게 다른가요?

A. 공인중개사는 거래 중개와 계약 확인·설명을 담당하고, 변호사는 법적 분쟁이 발생했을 때 소송 대리를 합니다. 보증금 반환이 안 되거나 명도소송이 필요한 상황이 되면 변호사 영역입니다. 계약 단계에서 꼼꼼하게 등기부·특약을 확인하면 변호사가 필요한 상황 자체를 줄일 수 있어요.

Q. 잔금일 당일 등기부등본을 또 뽑아야 하나요?

A. 맞습니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 추가되거나 가압류가 붙는 일이 실제로 있어요. 잔금 치르기 직전에 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 재확인하는 게 원칙입니다.

Q. 송파구 실거래가는 어디서 확인하나요?

A. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 단지명·면적·층수 조건으로 최근 거래 내역을 무료로 볼 수 있습니다. 한국부동산원(www.reb.or.kr / 1644-2828)에서도 지역별 시세 통계를 제공해요.

Q. 전세 계약 전에 중개사한테 등기부 검토를 부탁할 수 있나요?

A. 공인중개사의 기본 의무입니다. 계약 확인·설명서에 포함되는 내용이에요. 여운에서는 계약 전 단계에 등기부등본 권리관계·근저당·신탁 여부를 함께 짚어드립니다. 견적부터 받아보고 결정하셔도 늦지 않습니다. 1844-2421

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421