서울 집 매매 절차와 비용, 계약금부터 등기까지 순서대로

결론부터 말하면, 서울 집 매매는 계약금→중도금→잔금→등기 네 단계로 끊어 생각하면 훨씬 쉽습니다.

이 순서를 모르면 잔금일에 갑자기 해야 할 일이 한꺼번에 몰려 당황하게 됩니다. 등기·인도·세금 정산이 잔금일 하루에 동시에 이뤄지거든요. 순서를 먼저 파악하고, 각 단계에서 놓치면 안 되는 포인트를 짚어드릴게요.

1단계 — 계약 전에 등기부등본부터 봐야 합니다

계약서 쓰기 전, 본인이 직접 발급한 등기부등본을 펴놓고 소유자 이름이 계약 상대방과 일치하는지 먼저 확인하세요.

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1건당 1,000원에 발급하거나, 열람 수수료 700원에 즉시 볼 수 있어요. ‘말소사항 포함’으로 떼야 과거 근저당·가압류·경매 이력까지 나옵니다.

이 시점에 확인할 위험 신호가 있어요.

• 근저당이 매매가의 70% 이상 설정된 경우
• 가압류·경매 개시 결정이 표시된 경우
• 신탁 등기가 걸려 있는 경우
• 가등기(소유권 이전 가등기)가 있는 경우
• 토지·건물 소유자가 다른 경우

하나라도 해당된다면 계약을 멈추고 권리관계를 먼저 풀어야 합니다. 신축빌라라면 분양가만 믿지 말고 주변 실거래가를 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 따로 확인하세요. 준공 후 수년간 시세가 하락하는 경우가 있어서, 분양가와 실거래가가 다를 때는 꼭 비교해봐야 합니다.

등기부등본은 중도금 지급 직전과 잔금일 당일에도 다시 떼서 권리관계 변동이 없는지 대조하는 게 안전합니다.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

2단계 — 계약금·중도금·잔금, 이 흐름이 전부입니다

매매대금은 통상 세 번에 나눠 냅니다. 계약금은 전체 매매금액의 5~10% 수준, 중도금은 40~60%, 잔금은 나머지예요. 계약일부터 잔금일까지는 보통 1~2개월 안에 정합니다.

핵심은 중도금 지급입니다. 중도금을 한 번이라도 치르고 나면 일방적으로 계약을 깰 수 없어요. 계약금만 낸 상태라면 얘기가 달라집니다.

민법 제565조에 따르면, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 계약금의 2배(배액)를 돌려주는 방식으로 해제할 수 있습니다. 단 중도금이 지급된 이후에는 이 방식이 작동하지 않아요.

가계약금은 별도 약정이 없으면 해약금과 같은 성격으로 봅니다. 가계약금을 넣었다가 마음이 바뀌면 돌려받지 못할 수 있으니, 가계약 단계에서도 조건을 서면으로 남겨두는 게 안전합니다.

잔금일에는 소유권이전등기 신청, 집 열쇠 인도, 취득세 납부, 이사·청소 일정이 한꺼번에 맞물립니다. 법무사를 미리 섭외해두면 잔금일 혼선을 줄일 수 있어요.

3단계 — 취득세 구조, 한 번만 읽으면 됩니다

취득세는 잔금일 기준으로 60일 이내 납부해야 합니다.

1주택자 기준 구조는 이렇습니다.

매매가	취득세율	비고
6억원 이하	1%	1주택 기본
6억 초과~9억 이하	구간별 점증	위택스 자동계산 권장
9억원 초과	3%	1주택 기본
조정대상지역 2주택	8%	중과
3주택 이상 / 비조정 3주택	8~12%	지역·주택수 따라 상이

취득세에 더해 지방교육세(취득세액의 10%)와 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)가 별도로 붙습니다. 6억~9억 구간 정확한 금액은 구간별 계산식이 복잡하니 위택스(wetax.go.kr)에서 직접 계산해보세요. 다주택 여부, 조정대상지역 해당 여부에 따라 세율이 크게 달라지므로 본인 상황을 꼭 먼저 확인해야 합니다.

현재 조정대상지역 지정 현황은 수시로 변경되므로, 계약 전 국토교통부(molit.go.kr) 또는 한국부동산원(reb.or.kr)에서 현행 기준을 확인하는 게 맞습니다.

4단계 — 소유권이전등기, 잔금 후 60일 안에

소유권이전등기는 잔금일(쌍방 채무 이행 완료일)을 기준으로 60일 이내에 신청해야 합니다. 부동산등기 특별조치법 제2조가 이 의무를 규정하고 있어요.

정당한 사유 없이 늦으면 같은 법 제11조에 따라 부동산 소재지 관할 시장·군수가 과태료를 부과할 수 있습니다.

등기 신청에 필요한 서류는 신청서, 등기원인증명서류(매매계약서·검인), 대장정보, 인감증명서(3개월 이내) 등이 기본이에요. 신청 수수료는 부동산 1건당 18,000원이며, 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)를 통한 전자신청도 가능합니다. 잔금일에 법무사가 동행하면 당일 처리까지 한 번에 끝나는 경우가 많아요.

대출 규제 — 2025년 7월 이후 달라진 것

2026년 서울 매매에서 대출을 활용하려면 규제 구조를 파악해야 합니다.

수도권·규제지역 무주택자 LTV는 40%가 상한이에요. 유주택자의 추가 주택 구입용 주담대 LTV는 0%로 막혀 있습니다.

2025년 6월 27일 대책(6.27 대책)으로 수도권·규제지역 주택구입 주담대에 한도 6억원 상한이 적용됐고, 대출 후 6개월 이내 전입(실거주) 의무도 생겼습니다. 갭투자를 차단한 규정이에요.

스트레스 DSR 3단계는 2025년 7월 1일부터 전면 시행 중입니다. 기존 DSR 은행 40%·비은행 50% 기준에 스트레스 금리가 100% 적용되면서 실질 대출 한도가 더 낮아졌어요. 소득·기존 부채·주택수·지역에 따라 개인별 한도가 크게 달라지므로, “얼마까지 나온다”고 일반화하기 어렵습니다. 실제 한도는 금융기관 상담으로 확인해야 해요.

서울 집 매매를 고려하고 있다면 먼저 대출 한도를 파악한 뒤 예산을 짜는 순서가 맞습니다. 비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.

중개보수와 양도세 비과세 — 자주 묻는 두 가지

Q. 서울 집 매매 중개보수는 얼마나 나오나요?

A. 매매가 구간별 상한요율 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 정합니다. 상한요율 구조는 이렇습니다. 2억~9억 구간은 0.4%, 9억~12억은 0.5%, 12억~15억은 0.6%, 15억 초과는 0.7%가 상한이에요. 매도인·매수인이 각각 부담하고, VAT(부가세)는 별도입니다. 상한 이하에서 협의 여지가 있으니 계약 전에 중개사와 먼저 조율해보세요.

Q. 1주택자 양도세 비과세 조건이 뭔가요?

A. 1세대 1주택 양도세 비과세는 2년 이상 보유가 기본입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주까지 충족해야 해요. 여기에 양도가액 12억원 이하여야 전액 비과세 처리됩니다. 12억을 넘는 부분은 과세 대상이에요. 다주택자나 일시적 2주택자는 요건이 달라지니 본인 상황을 별도로 확인해야 합니다.

Q. 등기부등본에서 어떤 항목을 특히 봐야 하나요?

A. 갑구(소유권 관련)에서 가압류·가처분·경매 개시, 가등기가 있으면 위험 신호입니다. 을구(소유권 외 권리)에서 근저당 설정 금액이 매매가의 60~70%를 넘으면 잔금 후 말소가 되는지 확인해야 해요. 신탁 등기가 걸린 경우 소유권 이전이 복잡해질 수 있어 전문가 검토를 권합니다.

Q. 계약금 넣고 마음이 바뀌면 어떻게 되나요?

A. 중도금 지급 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 매도인도 계약금의 2배를 돌려주는 방식으로 해제가 가능해요(민법 제565조). 중도금이 한 번이라도 지급됐다면 일방 해제가 어려워집니다.

Q. 서울 집 매매 전체 절차, 어디서 도움받을 수 있나요?

A. 여운은 서울·경기·인천 공인중개사로서 매매 중개와 절차 자문을 제공합니다. 등기부등본 확인 포인트, 대출 규제 적용 여부, 잔금일 일정 조율까지 매물별로 짚어드려요. 비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 여운 부동산 서비스에서 서비스 내용을 먼저 확인해보셔도 됩니다.

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