송파성지아파트 시세, 실거래가·KB시세·공시가격 어떻게 다를까

같은 송파성지아파트인데 네이버에는 16억, 국토부 사이트에는 14억, 은행 대출 기준은 또 다릅니다. 어느 게 진짜 시세일까요?

실거래가·KB시세·공시가격은 각각 목적이 달라 숫자가 다르게 나오는 거라, 어느 하나가 ‘진짜’가 아니에요. 매매 협상에는 실거래가, 대출 한도 계산에는 KB시세, 보유세 계산에는 공시가격을 보는 게 맞습니다.

송파성지아파트, 시세 기준 3가지가 왜 다른가

네이버부동산에 올라온 가격은 집주인이 부르는 ‘매도호가’입니다. 실제 거래가 성사된 가격이 아니에요. 호가는 대체로 실거래가보다 높게 형성되고, 실제 계약은 그보다 낮은 금액에서 성사되는 경우가 많습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에는 실제 신고된 계약 금액이 올라옵니다. 무료로 조회할 수 있고, 같은 단지·같은 평형이라도 층수·동·향·인테리어 상태에 따라 수천만 원씩 차이가 나요. 1~2건만 보고 시세를 단정하면 위험합니다. 최근 3~6개월 거래 흐름 전체를 봐야 합니다.

KB시세는 실거래 데이터와 중개업소 의견을 종합·평균한 지표입니다. 단기 급등이 바로 반영되지 않아서 시장이 빠르게 움직이는 시기에는 실거래가와 격차가 벌어지기도 해요. 시중은행 주택담보대출 한도 산정에 주로 쓰이는 기준이라, 대출 계획이 있다면 KB시세를 꼭 확인해야 합니다.

공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 산정하는 행정용 가격이에요. 시세보다 낮게 책정되며 재산세·종합부동산세 같은 보유세 계산의 기준이 됩니다. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있어요. 현실화율은 연도·주택 유형에 따라 달라지므로, 정확한 수치는 해당 사이트에서 직접 확인하세요.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

송파성지아파트 시세, 앱마다 왜 다르게 보이나

호갱노노와 아실은 국토부 실거래가를 기반으로 분석해서 보여줍니다. 실제 거래 흐름을 보는 데 유리해요.

네이버부동산은 매물(호가) 등록 비율이 가장 높은 플랫폼입니다. 시세 파악보다는 ‘지금 나와 있는 매물’을 확인하는 용도로 쓰는 게 맞아요.

KB부동산은 앞서 말한 것처럼 은행 대출 기준 시세를 제공합니다. 매매 협상 중에는 호갱노노·아실로 실거래 흐름을 확인하고, 대출 계획이 있을 때 KB부동산을 교차 확인하는 방식이 실용적입니다.

한 가지 앱만 보면 판단이 흐려집니다. 송파성지아파트처럼 거래량이 많지 않은 단지일수록 1~2건의 거래가 시세처럼 보일 수 있으니, 여러 앱을 교차해서 확인하세요.

대출 받을 때 기준은 KB시세, 매매 협상 기준은 실거래가

주택담보대출 한도를 계산할 때 은행은 대부분 KB시세를 기준으로 씁니다. 2025년 6.27 대책으로 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대는 집값·소득과 무관하게 최대 6억 원으로 일괄 제한됐습니다. 2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계도 시행 중이라 대출 한도가 이전보다 줄어든 상황이에요.

매매 협상 테이블에서는 실거래가가 기준입니다. 같은 평형의 최근 거래 이력을 국토부 실거래가 시스템에서 확인하고, 층수·향·인테리어 조건과 비교해 협상 근거로 쓰면 됩니다.

세금 계산은 공시가격 기준입니다. 취득세는 실거래 신고가액 기준이고, 매년 내는 재산세·종합부동산세는 공시가격 기준으로 산정됩니다. 공시가격은 시세보다 낮게 책정되며, 정확한 내용은 한국부동산원(reb.or.kr) 또는 부동산공시가격알리미에서 확인하세요.

참고로 아파트 매매계약을 체결하면 계약 체결일부터 30일 이내에 시·군·구청에 실거래 신고를 해야 합니다. 신고하지 않거나 늦으면 500만 원 이하 과태료 대상이 될 수 있어요.

송파성지아파트 시세, 이렇게 읽어야 합니다

2025~2026년 부동산 시장은 서울·수도권 일부와 지방의 격차가 벌어지는 양극화 흐름입니다. 한국부동산원 통계 기준 2025년 서울 아파트 매매가는 약 11% 상승한 반면 전국 평균은 약 1.2% 수준에 그쳤어요. ‘전국 아파트값이 얼마나 올랐나’는 지표가 송파 지역 시세를 그대로 반영하지 않는다는 뜻입니다.

송파성지아파트 시세를 판단할 때 놓치기 쉬운 포인트 몇 가지를 짚겠습니다.

같은 단지라도 동·호수별 편차가 큽니다. 저층 비선호 동과 고층 로열동은 같은 평형이어도 시세 차이가 날 수 있어요. 단순히 ‘평균 실거래가’만 보고 가격을 단정하면 실제 매물 가격과 괴리가 생깁니다.

거래량이 적을 때 단발 실거래가를 시세로 착각하지 마세요. 한 건이 유독 높거나 낮게 신고된 경우, 허위 신고나 특수 조건의 거래일 수 있습니다. 이런 비정상 거래를 의심할 때는 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터에 신고할 수 있어요.

KB시세가 없거나 표시되지 않는 단지가 있습니다. 50세대 미만이거나 신축 1~2년차로 거래 이력이 적으면 KB시세가 나오지 않는 경우도 있어요. 이때 은행은 감정평가서나 한국부동산원 시세를 대체 지표로 쓰기도 합니다.

공시가격 단정은 위험합니다. ‘시세의 몇 %’라고 단순화하면 연도별 정책 변화를 놓칩니다. 정확한 현실화율은 연도마다 달라지므로 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 직접 확인하세요.

재개발·재건축 관련 정보가 궁금하다면 재개발 절차 정리글도 참고해보세요. 아파트 매수를 검토 중이라면 아파트 중도금대출 흐름도 미리 파악해 두시는 게 좋습니다.

송파성지아파트 시세 Q&A

Q. 국토부 실거래가와 네이버에 뜬 가격이 왜 이렇게 다른가요?

A. 네이버에 올라온 가격은 집주인이 요구하는 매도호가입니다. 실제 계약이 성사된 금액이 아니에요. 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에는 실제 신고된 계약가가 올라오기 때문에 두 숫자가 다를 수 있습니다. 매매 협상 시에는 실거래가를 기준으로 접근하는 게 맞아요.

Q. 대출 한도 계산할 때 어느 시세를 봐야 하나요?

A. 시중은행 주택담보대출 한도는 대부분 KB시세를 기준으로 산정합니다. 실거래가가 KB시세보다 높게 형성돼 있어도 대출 한도는 KB시세 기준으로 계산되는 때가 있어요. 정확한 한도는 은행별로 다를 수 있으니 사전 상담이 필요합니다.

Q. 공시가격이 낮은 게 세금 면에서 유리한가요?

A. 재산세·종합부동산세는 공시가격 기준으로 산정되기 때문에 공시가격이 낮을수록 보유세 부담이 줄어드는 건 맞습니다. 단, 공시가격은 매년 국토교통부 고시에 따라 바뀌며 현실화율도 해마다 달라지므로, 정확한 내용은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 연도별로 직접 확인하세요.

Q. 실거래가 신고를 안 하면 어떻게 되나요?

A. 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 500만 원 이하 과태료 대상이 됩니다. 실제와 다른 가격으로 신고하는 거짓 신고의 경우 취득가액의 10% 이하 과태료가 부과될 수 있어요(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조).

Q. 시세 조회 앱마다 숫자가 다른데, 어떤 걸 믿어야 하나요?

A. 앱마다 기준이 다릅니다. 호갱노노·아실은 국토부 실거래가 기반, KB부동산은 은행 대출 기준 시세, 네이버부동산은 현재 나와 있는 매물(호가) 위주예요. 목적에 맞는 앱을 선택해 교차 확인하는 게 가장 정확합니다. 한 군데만 보고 판단하지 마세요.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.

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