전세사기 예방 체크리스트, 계약 전 꼭 확인할 7가지

Last updated: 2026-06-11

계약 전 확인사항, 선순위 보증금 확인 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

전세사기 예방 체크리스트, 결론부터 말씀드리면 등기부등본·선순위 보증금·확정일자·전세자금대출 이 4가지만 챙기셔도 위험의 대부분은 피할 수 있습니다.

1. 등기부등본, 제대로 읽는 법

등기부등본은 전세 계약에서 가장 기본이면서도 꼭 봐야 하는 서류입니다. 인터넷 등기소에서 700원이면 발급 가능합니다.
보는 포인트는 크게 3가지입니다.

• 갑구 — 소유자가 현재 집주인과 일치하는지 확인합니다. 소유주가 2명 이상이면 공동명의라서 모든 명의자의 동의가 필요합니다. 혼자 계약했다가 나중에 문제 될 수 있어요.
• 을구 (근저당권) — 가장 꼼꼼히 봐야 할 항목입니다. 은행에서 대출을 받으면 근저당권이 설정되는데, 이게 선순위 채권이 됩니다.
  예를 들어 집값 5억짜리 빌라에 근저당 3억이 있으면, 세입자가 전세 2억을 계약해도 실제로 보호받는 금액은 0원입니다(5억 – 3억 – 2억 = 0).
  선순위 근저당 + 확정일자 받은 전세금 합계가 집값의 70% 이하인지 꼭 확인하셔야 합니다.
• 가압류·가등기 — 다른 사람이 이 집에 돈을 받기 위해 걸어둔 장치입니다. 이런 게 한두 개 있어도 위험 신호입니다. 경매로 넘어갈 경우 세입자는 새주인에게 전세보증금을 돌려받기 어려워집니다.

2. 선순위 보증금, 직접 계산해보기

전세사기 예방 체크리스트 중 가장 실전적인 항목입니다. 등기부등본을 펼쳐놓고 직접 계산해보세요.

계산 공식은 간단합니다.
집 감정가 × 80% – (근저당채권액 + 선순위 전세금 + 가압류금액) ≥ 내 전세금

예를 들어 감정가 3억 5천만 원짜리 오피스텔입니다.
근저당 1억 8천만 원, 선순위 전세 4천만 원, 가압류 5백만 원이 있습니다.
계산: 3억 5천만 원 × 80% = 2억 8천만 원. 거기서 1억 8천+4천+5백 = 2억 2천 5백만 원을 빼면 5천 5백만 원이 남습니다.
내 전세금이 4천만 원이면 안전한 편입니다. 6천만 원 이상이면 위험합니다.

이 계산이 어렵다면, 공인중개사나 전세자금대출 은행 직원에게 도움을 요청하세요. 여운 부동산에서도 상담 도와드립니다.

이 계산을 하지 않고 계약했다가 나중에 경매로 넘어가면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다. 꼭 챙겨두세요.

3. 확정일자와 집주인 신원 확인

확정일자는 세입자의 권리를 법적으로 보호받는 장치입니다. 확정일자를 받으면 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.

확정일자는 잔금을 치른 날에 맞춰 받는 게 가장 안전합니다. 늦어도 1주일 안에는 받아야 합니다. 받지 않으면 다른 채권자와 동등한 순위가 되어 보증금 회수가 훨씬 어려워집니다.

확정일자 받는 방법은 간단합니다. 정부24에서 온라인으로 신청하거나, 가까운 동 주민센터에 방문하면 즉시 발급해줍니다. 수수료는 무료입니다.

집주인 확인도 빠뜨리면 안 됩니다. 등기부등본에 나온 소유자와 주민등록증을 대조하세요. 최근에는 대리인을 내세워 계약하는 경우가 많은데, 이럴 때는 위임장과 인감증명서를 요구하셔야 합니다.

추가로 환급형 보증보험(서울보증보험·HUG·SGI) 가입 여부도 확인하세요. 집주인이 이 보험에 가입해 있으면, 전세금을 돌려받지 못하는 사고가 발생해도 보험사가 대신 지급해줍니다.

4. 전세자금대출, 계약 전에 한도 확인하기

전세를 구할 때 대출을 받는 분들이 많습니다. 은행에서는 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채상환비율)을 기준으로 대출 한도를 정합니다.

계약 전에 꼭 은행에 가서 한도를 먼저 확인하세요. 중개사나 집주인 말만 믿고 계약했다가 대출이 안 나오면 계약금을 날릴 수 있습니다.

은행에서 대출을 실행할 때 근저당권 설정 여부와 선순위 보증금 총액을 확인합니다. 이 정보가 대출에 걸리면 계약 자체가 취소될 수도 있습니다. 오히려 그게 다행이죠. 나쁜 계약을 미리 알게 되는 거니까요.

5. 현장 방문과 계약서 점검

등기부등본만 보고 계약하지 마세요. 직접 현장에 가서 실제 거주 중인 세입자가 있는지 확인하는 게 핵심입니다.

빈집이라고 해서 들어갔는데 하루 만에 경매 통지서가 붙는 경우가 있습니다. 현장에 가면 관리사무소나 이웃 주민에게 물어보세요.
“이 집 전세 계약하려고 하는데, 문제없는 집인가요?”라고. 의외로 실전 정보가 많이 나옵니다.

또 하나, 1년 이내에 전세 계약이 여러 번 변경된 내역이 있는지 확인하세요. 세입자가 자주 바뀌는 집은 문제가 있을 확률이 높습니다. 중개사에게 지난 2년간의 전세 계약 이력을 요청하세요.

계약서 작성 단계에서는 아래 5가지를 꼭 확인하세요.

• 특약사항 — “임대인은 본 계약 체결일 기준으로 본 주택에 근저당·가압류·가등기 등 권리 제한이 없음을 확인합니다”라는 문구가 있는지 확인합니다.
• 전세금 반환 시기 — “입주일로부터 1개월 이내에 전세금을 반환한다”는 조항이 있는지.
• 중도금·잔금 일정 — 정확한 날짜와 금액.
• 확정일자·전입신고 의무 — “세입자는 계약일로부터 7일 이내에 확정일자와 전입신고를 완료한다” 조항.
• 하자·수리 책임 — 벽지·장판·수도·가스 등 하자 발생 시 누가 부담하는지.

계약서는 꼭 2부를 작성하고 각자 보관하세요. 중개사가 작성해주는 표준 계약서를 사용하는지도 확인해야 합니다.

Q. 등기부등본 확인을 안 하면 어떻게 되나요?

A. 선순위 채권이 많은 집에 들어가면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있습니다. 꼭 확인하셔야 합니다.

Q. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?

A. 받지 않으면 다른 채권자와 동등한 순위가 되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 주민센터에서 무료로 해주니 꼭 받으세요.

Q. 전세자금대출이 거절될 수도 있나요?

A. 네. 근저당권 설정 금액이 높거나 DSR 규제에 걸리면 거절될 수 있습니다. 계약 전에 은행에서 한도를 확인하세요.

Q. 집주인이 다세대 빌라주인인데 위험한가요?

A. 다세대 빌라는 일반 아파트보다 선순위 채권이 높은 때가 있어요. 선순위 보증금 비율을 특히 꼼꼼히 계산해보세요.

Q. 전세사기 예방 체크리스트에서 가장 핵심은?

A. 등기부등본 확인(갑구·을구) + 선순위 보증금 계산 + 확정일자 이 3가지만 하셔도 피해 확률이 크게 줄어듭니다.

먼저 상담받아보고 결정하셔도 늦지 않습니다. 1844-2421로 전화 주시면 여운 부동산 팀에서 전세 계약 전 확인할 내용을 상담해드립니다.

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