근저당 있는 집 전세 계약, 위험 판단 기준 3가지

Last updated: 2026-06-13

“근저당 있는 집이라면 전세 계약은 절대 하지 마세요”라는 말을 많이 들어보셨을 겁니다. 그런데 꼭 그렇지만은 않습니다. 근저당이 있다고 해서 안전하지 않은 게 아니에요. 판단 기준은 근저당의 규모가 전세 보증금보다 얼마나 크고, 배당 순위가 어떻게 되는가입니다.

직접 현장에서 거래를 해보면, 오히려 근저당이 전혀 없는 집보다 금액이 적절한 근저당이 설정된 집이 더 안전한 경우도 있습니다. 전세 보증금 회수 위험은 근저당 유무 하나만으로 판단할 게 아니에요. 세 가지 기준만 알면 스스로 판단할 수 있습니다.

위험 판단 기준 ① 담보인정비율로 보는 보증금 안전성

가장 먼저 확인할 건 담보인정비율(LTV)입니다. LTV란 집값 대비 근저당 채권 최고액의 비율이에요. 예를 들어 집값이 3억 원인데 근저당 채권 최고액이 1억 8천만 원이라면 LTV는 60%입니다.

금융기관은 주택 가격의 일정 비율까지만 대출을 진행하는데, LTV가 낮을수록 시세 변동을 감안해도 대출 원금을 잃을 확률이 줄어들어요. 전세 보증금은 근저당보다 배당 순위가 늦지만, 1순위 전세자금 대출이 없다면 전세 계약자가 일정 부분 보호받을 수 있는 구조입니다.

실제 거래 사례를 하나 들어볼게요. 작년에 A씨는 근저당이 1억 원 걸린 2억 8천만 원짜리 아파트에 전세 1억 5천만 원으로 계약했습니다. LTV가 낮았고, 집주인의 대출 원리금을 고려해도 전세 보증금을 회수할 가능성이 높다고 판단했어요. 결과는 안전했습니다. LTV가 높다면 집주인이 대출금을 못 갚아 경매로 넘어갈 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생깁니다.

위험 판단 기준 ② 선순위 채권액, 전세 보증금 합계

두 번째로 확인할 건 선순위 채권액과 전세 보증금의 합계가 집값을 넘는지입니다. 선순위 채권액이란 은행 근저당, 1순위 전세자금 대출 등 먼저 배당받을 권리가 있는 채권을 말해요.

계산법은 간단합니다. “근저당 채권 최고액 + 선순위 전세자금 대출 잔액 + 전세 보증금 > 주택 가격”이면 위험 신호입니다. 주택 가격까지 합계가 넘지 않는다면 경매로 넘어가더라도 보증금을 배당받을 수 있는 여유가 있다는 뜻이에요.

이사 전에 해야 할 일이 있습니다. 등기부등본을 발급받아 근저당권자의 종류와 채권 최고액을 확인하고, 해당 주택의 KB 시세나 호가를 확인하는 거예요. 인터넷 등기소에서 소액으로 발급받을 수 있어요. 부동산 중개사에게도 요청하시면 됩니다.

위험 판단 기준 ③ 배당순위로 보는 보증금 회수 가능성

세 번째는 배당순위입니다. 경매에서 배당은 정해진 순서대로 이뤄집니다. 근저당보다 전세자는 배당받을 권리가 늦지만, 소액임차인 요건에 해당하면 일정 금액을 먼저 보호받을 수 있는 제도가 있어요. 근저당권자가 먼저 배당받고 나머지에서 전세 보증금이 배당되는 구조이기 때문에, 근저당 채권 최고액과 내 보증금의 합계가 주택 가격 이내인지가 핵심입니다.

꼭 짚어야 할 부분이 있습니다. 세입자가 전세자금 대출을 받으면 그 대출은 근저당보다 배당 순위가 낮아질 수 있습니다. 집이 경매로 넘어가면 전세 보증금 회수가 더 어려워지는 상황이 생겨요. 전세자금 대출을 고려하고 있다면 계약 전에 배당 순서를 꼭 전문가와 확인하세요.

Q. 근저당 있는 집, 이 기준만 확인하면 안전한가요?

A. 그렇지 않습니다. 세 가지 기준이 충족되어도 시세 하락이나 집주인의 추가 채무 발생 등의 변수가 있습니다. 최종 판단은 부동산 전문가의 도움을 받는 게 좋습니다.

Q. 근저당이 1개보다 여러 개면 더 위험한가요?

A. 꼭 그렇지는 않습니다. 근저당 수보다는 채권 최고액의 합계가 핵심입니다. 여러 개의 근저당이 있더라도 합계가 집값 대비 낮다면 위험도는 그만큼 줄어들어요.

Q. 전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 서류는?

A. 등기부등본(갑구, 을구 모두)과 주택 가격 확인 자료(KB 시세, 호가 확인)입니다. 특히 을구에 전세권 설정이 있는지, 가압류나 경매 개시 결정이 있는지 확인해야 합니다.

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