전세에서 월세로 전환할 때 계산 기준, 이렇게 따져보세요 — 전세 월세 전환

Last updated: 2026-06-25

전세 월세 전환, 전세 월세 계산, 전세금 계산, 월세 전환 기준 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

결론부터 말하면, 전월세 전환율이 현재 시중 금리보다 낮을 때 월세가 유리합니다. 반대로 전환율이 금리보다 높으면 전세를 유지하거나 대출을 받는 쪽이 더 나을 수 있어요.

전세에서 월세로 전환하겠다는 집주인 연락을 받으면 당황하는 분이 많아요. 월세가 얼마나 오르는 건지, 내가 손해 보는 건 아닌지 감이 안 잡히죠. 계산 기준 딱 하나만 알면 바로 판단할 수 있습니다.

전월세 전환율이 뭔가요?

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율 개념이에요. 쉽게 말해, 보증금 1억 원이 월세 몇 만 원과 같은지 계산하는 기준입니다.

공식은 이렇습니다.

월세 = (전세보증금 – 월세보증금) × 전환율 ÷ 12

예를 들어볼게요. 전세보증금 3억 원, 월세보증금 5,000만 원으로 낮추고, 전환율 5%를 적용하면 이렇게 됩니다.

(3억 – 5,000만) × 5% ÷ 12 = 약 104만 원

전환율을 4%로 낮추면 월세는 약 83만 원으로 내려가요. 전환율 1%포인트 차이가 월세 20만 원 이상 차이로 이어지는 거라, 집주인이 어떤 전환율을 쓰는지 먼저 확인해야 합니다.

법에서 정한 전환율 상한은 얼마인가요?

주택임대차보호법에는 전환율 상한이 정해져 있어요. 기준은 한국은행 기준금리 + 2%포인트와 연 10% 중 낮은 쪽입니다.

집주인이 이 상한을 넘는 전환율로 월세를 요구하면, 초과분은 무효예요. 세입자가 돌려받을 수 있는 구조입니다. 단, 이 상한은 기존 계약을 갱신하거나 전환하는 경우에 적용되고, 신규 계약은 당사자 간 합의로 정하는 경우가 많아요.

집주인이 제시한 월세가 합리적인지 따질 때, 법정 상한 전환율로 역산해보는 게 좋아요.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

전세 유지 vs 월세 전환, 손익분기점 따지는 법

전세보증금이 줄어들면 그 차액을 어떻게 쓰느냐에 따라 유불리가 갈립니다.

보증금 3억 원 전세를 보증금 5,000만 원·월세 90만 원으로 전환한다고 가정해요. 차액 2억5,000만 원이 생기죠.

• 이 돈을 예금에 넣으면 → 시중 금리 수준의 이자 수입이 생깁니다
• 월세는 → 매달 90만 원씩 나가요

이자 수입이 월세보다 많으면 월세 전환이 유리한 거예요. 반대로 월세가 이자 수입보다 크면 전세를 유지하거나 대출로 버티는 게 나을 수 있어요.

계산 자체는 단순하지만, 금리가 오르내리고 계약 갱신 때 월세도 달라질 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 현재 금리 기준으로 계산해보고, 금리가 내려갈 경우도 시나리오로 보는 게 좋아요.

손익분기점 계산은 현재 금리와 향후 금리 방향, 월세 상승 가능성을 같이 봐야 하기 때문에 판단이 어려울 수 있어요. 여운 부동산에서 실제 숫자로 같이 따져드립니다.

계약 전 꼭 확인할 사항

전환 계약서에 사인하기 전에 아래 항목을 점검하세요.

전환율 확인
집주인이 제시한 전환율이 법정 상한 이내인지 직접 계산해보세요. 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 당일 확인 가능해요.

보증금 반환 능력
보증금을 낮추면 집주인이 돌려줄 금액도 줄어들지만, 나중에 계약 종료 때 나머지 보증금을 돌려받을 수 있는지도 확인해야 해요. 전세권 설정이나 확정일자를 챙기세요.

묵시적 갱신 여부
기존 전세 계약이 묵시적으로 갱신된 상태라면, 집주인이 일방적으로 월세 전환을 강요할 수 없어요. 계약 기간과 갱신 여부를 먼저 따져봐야 합니다.

원상복구 조항
월세 계약으로 전환할 때 원상복구 범위가 바뀌는 경우가 있어요. 계약서에 어디까지가 원상복구 범위인지 명확히 적어두는 게 좋아요. 퇴거 때 비용 분쟁이 가장 흔하게 생기는 항목이에요.

월세 인상 조건
계약 갱신 때 월세가 올라갈 수 있어요. 연 5% 상한 조항이 적용되는 경우와 신규 계약으로 다시 맺는 경우가 달라요. 갱신 조건을 계약서에 미리 명시해두면 분쟁을 줄일 수 있어요.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 전환율 7%를 요구하는데 거절할 수 있나요?

A. 법정 상한을 초과하는 전환율은 임차인이 거절할 수 있어요. 현재 법정 상한(기준금리 + 2%)을 기준으로 계산해보고, 초과 시 이를 근거로 협상하시면 됩니다. 계산이 어려우면 전문가 상담을 받아보세요.

Q. 전세보증금을 낮추면 나중에 돌려받을 때 문제 없나요?

A. 낮아진 보증금 기준으로 확정일자를 다시 받고, 임차권등기도 확인해두는 게 좋아요. 보증금이 줄어도 돌려받는 과정은 똑같이 진행되지만, 집주인의 재정 상태가 변했다면 반환 위험이 생길 수 있어요.

Q. 월세 전환 후 다시 전세로 돌아갈 수 있나요?

A. 집주인 동의가 있으면 가능해요. 다만 다시 전세로 전환할 때도 새 계약으로 보는 때가 많아서, 보증금 수준과 시세 변화를 새로 따져봐야 해요.

Q. 계약 중간에 집주인이 월세 전환을 요구하면 어떻게 하나요?

A. 기존 계약 기간 중에는 임차인 동의 없이 강제 전환이 안 돼요. 계약 만료 전이라면 현재 계약 조건 유지를 주장할 수 있습니다.

Q. 전월세 전환 계산, 직접 해보기 어려운데 도움받을 수 있나요?

A. 여운 부동산에서 실제 계약 조건을 가져오시면 같이 계산해드려요. 전환율 적정성, 손익분기점, 계약서 확인까지 함께 봐드립니다.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.

전세·월세 전환을 앞두고 계신 분이라면, 여운 부동산 서비스 페이지에서 상담 신청을 해보세요. 수치 계산부터 계약서 검토까지 함께 진행합니다.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421