월세 보증금 돌려받는 법, 90% 이상이 모르고 넘어가는 핵심 절차 — 집 안 습기 제거

Last updated: 2026-06-27

보증금 돌려받을 때 90%가 놓치는 게 있습니다. 바로 퇴실 통보 타이밍입니다.

계약 만료 1~2개월 전에 집주인에게 갱신 의사가 없다고 통보해야 보증금을 제때 돌려받을 수 있어요. 이걸 놓치면 “다음 세입자 구해질 때까지 기다려”라는 말이 나올 수 있고, 법적으로도 입장이 애매해집니다. 퇴실 통보부터 보증금 수령까지, 단계별로 짚어드립니다.

1단계 — 퇴실 통보, 언제 어떻게 해야 하나

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. 임대인은 2개월 전이에요. 이 차이를 모르면 손해를 볼 수 있습니다.

통보 방법도 중요합니다. 구두로 말하면 나중에 “그런 말 들은 적 없다”가 나올 수 있어요.

• 카카오톡 문자 캡처 — 날짜·내용 확인 가능, 가장 많이 씀
• 내용증명 우편 — 법적 효력이 명확히 남음, 분쟁 우려 시 적합
• 이메일 — 전송 시각·내용 보존됨

카카오톡으로 보낼 때는 “OO년 OO월 OO일에 퇴실 예정이며, 계약을 갱신하지 않겠습니다”처럼 날짜와 의사를 명확하게 써두세요. 캡처본은 보증금 분쟁 시 핵심 증거가 됩니다.

견적부터 받아보고 결정하셔도 늦지 않습니다. 1844-2421

2단계 — 원상복구, 어디까지 해야 하나

보증금 분쟁의 절반 이상이 여기서 납니다. 집주인이 “원상복구가 안 됐다”며 수리비를 요구하는 경우입니다.

법적 기준은 “임차인의 고의·과실로 인한 손상”만 임차인 부담입니다. 자연 마모나 시간이 지나면서 생기는 노후화는 집주인이 부담해야 해요. 특히 결로 방지나 습도 관리를 제대로 하지 않아 발생한 곰팡이·얼룩은 임차인 과실로 판단될 수 있으니 거주 중 관리 상태를 꼼꼼히 기록해두는 게 좋습니다.

실제로 헷갈리는 사례를 보면:

항목	임차인 부담	집주인 부담
벽지 오염·낙서	✅
벽지 변색(했빛·시간)		✅
못 자국(다수·큰 구멍)	✅
못 자국(작은 핀 구멍)		✅
바닥 스크래치(이사 과실)	✅
바닥 노후화		✅
에어컨·보일러 고장(자연 고장)		✅

입주 당시 사진을 찍어두지 않은 경우, 집주인 주장에 반박하기 어렵습니다. 지금이라도 퇴실 전에 전체 공간을 사진·영상으로 남겨두세요. 날짜가 찍힌 원본 파일이 증거로 쓰입니다.

3단계 — 보증금 반환, 얼마나 기다려야 하나

계약 만료일에 열쇠를 반납하면 집주인은 당일 보증금을 돌려줘야 합니다. “다음 세입자 구하면 줄게”는 법적으로 틀린 말이에요.

다만 현실에서는 당일 지급이 안 되는 경우가 있습니다. 이때는 아래 순서로 대응합니다.

• 문자·카카오톡으로 반환 요청 날짜 명시 — “OO일까지 보증금 OO만원 반환 요청” 형태로 남길 것
• 일정 기간 지나도 반환 없으면 — 임차권등기명령 신청 가능 (이사 후에도 대항력 유지됨)
• 내용증명 발송 — 법적 조치 의사를 명확히 전달, 집주인이 인식하면 대부분 해결됨
• 지연이자 청구 가능 — 반환 지연 시 법정 이율 기준으로 이자 청구 가능

임차권등기명령은 법원에 신청하면 되고, 접수 후 등기가 완료되면 이사 후에도 우선변제권이 살아있습니다. 이사 가야 하는데 보증금이 묶인 경우에 쓰는 방법이에요.

4단계 — 분쟁 조정, 소송 전에 이 방법 먼저

집주인과 합의가 안 되면 바로 소송으로 가지 않아도 됩니다. 비용도 시간도 드는 소송 전에 이용할 수 있는 무료 기관이 있어요.

• 대한법률구조공단 — 무료 법률 상담, 소송 대리 지원
• 주택임대차분쟁조정위원회 — 무료 조정 신청, 조정 성립 시 소송 없이 해결
• 주민센터·구청 민원 접수 — 1차 민원으로 압박 효과 있음

분쟁조정위원회에서 조정이 성립되면 법원 판결과 동일한 효력이 생깁니다. 소액이라도 소송보다 훨씬 빠르게 끝나는 편이에요.

보증금 반환과 함께 이사·청소를 준비 중이라면 여운 이사 서비스도 참고해보세요. 이사 당일 일정에 맞춰 진행할 수 있습니다.

또한 퇴실 후 습기 문제로 보증금 분쟁이 생기는 경우도 있는데, 평소 집 안 습기 제거와 곰팡이 예방을 소홀히 하면 퇴실 시 원상복구 비용 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 집 안 습기 제거 방법 총정리에서 올바른 습기 제거 방법을 확인하면 퇴실 전 상태 관리에 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 퇴실 통보를 늦게 했으면 보증금을 못 받나요?

A. 받을 수 있습니다. 다만 통보가 늦으면 집주인이 계약이 자동 연장됐다고 주장할 수 있어요. 이 경우 실제 퇴실일 기준으로 다시 협의해야 하고, 일부 분쟁으로 이어지는 때도 있어요. 늦었더라도 빨리 문자로 남겨두는 게 낫습니다.

Q. 집주인이 수리비를 공제하겠다고 하는데, 거부할 수 있나요?

A. 임차인 과실이 아닌 자연 마모 부분은 거부할 수 있습니다. 공제 항목과 금액이 명시된 견적서를 요청하고, 납득이 안 되면 분쟁조정 신청이 가능해요. 입주 당시 사진이 있으면 훨씬 유리합니다. 거주 중 적절한 습도 관리와 환기로 벽면 상태를 유지했다는 기록이 있다면 곰팡이·결로 관련 분쟁에서도 유리하게 작용합니다.

Q. 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해도 되나요?

A. 임차권등기명령을 먼저 신청한 뒤 이사하면 대항력이 유지됩니다. 등기 없이 이사하면 우선변제권이 사라질 수 있으니, 보증금이 해결되지 않은 상태라면 등기명령 신청을 먼저 하세요.

Q. 전세도 같은 절차인가요?

A. 기본 절차는 같습니다. 전세는 보증금 규모가 크기 때문에 전세보증보험 가입 여부도 함께 확인해두는 게 좋아요. 가입되어 있으면 HUG(주택도시보증공사)를 통해 대위변제 청구도 가능합니다.

Q. 집주인이 연락이 안 되면 어떻게 하나요?

A. 내용증명을 등기우편으로 발송하면 연락 여부와 무관하게 법적 통지 효력이 생깁니다. 이후 법원 지급명령 신청으로 진행할 수 있어요. 집주인이 수령 거부해도 효력은 유지됩니다.

비용이 궁금하시면 직접 확인이 가장 정확합니다. 1844-2421

여운 이사 — 서울·경기·인천 / 현장 방문견적 · 보험가입 · 이사 주선사업 허가업체 · 다년간 현장 진행 · 직영팀 운영. 상담 1844-2421