서울 5억대 아파트 매매, 취득세부터 대출 한도까지 실제 비용 계산

취득세 약 560만원, 중개보수 최대 200만원, 법무사 비용 별도. 서울 5억대 아파트를 매수하면 매매가 외에 실제로 이 정도 비용이 더 붙습니다.

아파트 매매 절차, 취득세 계산, 등기부등본 확인 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

5억원짜리 아파트를 샀을 때 6억이 필요한지, 5억 3천만원이면 되는지 — 많은 분들이 이 부분을 모르고 계약부터 하시는 경우가 있어요. 비용 구조와 대출 규제, 절차를 순서대로 짚어드리겠습니다.

5억원 아파트 매매 시 실제 드는 비용

매매가 5억원 기준으로 추가 비용을 항목별로 보면 이렇습니다.

항목	금액(5억 기준)	비고
취득세	500만원	1주택·6억 이하 1% 기본세율
지방교육세	50만원	취득세액의 10%
농어촌특별세	약 10만원	취득가액의 0.2%
소계(세금)	약 560만원
중개보수(매수인 부담)	최대 200만원	상한요율 0.4% / 협의 가능 / VAT 별도
소유권이전등기 비용	신청 수수료 18,000원 + 법무사 비용	법무사 선임 시 30~60만원대 추가 발생

세금만 약 560만원, 중개보수와 법무사 비용까지 합산하면 통상 800만~900만원 이상을 매매가 위에 얹어야 합니다. 비용은 조건에 따라 달라질 수 있으니 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.

한 가지 짚어드릴 점이 있어요. 취득세 1%는 1주택자가 6억원 이하 주택을 살 때 적용되는 기본세율입니다. 5억원대 아파트가 딱 이 구간에 해당합니다. 6억 초과~9억 이하 구간은 점증 세율이 적용되고, 9억 초과는 3%로 올라가요. 다주택자라면 얘기가 달라지는데, 이건 뒤에서 따로 다루겠습니다.

다주택자 취득세 — 5억이라도 다릅니다

같은 5억짜리 아파트라도 매수인이 몇 주택자냐에 따라 취득세가 크게 달라집니다.

상황	취득세율	5억 기준 취득세
1주택자 (6억 이하)	1%	약 500만원
조정대상지역 2주택자	8%	약 4,000만원
조정대상지역 3주택 이상	12%	약 6,000만원
비조정지역 3주택자	8%	약 4,000만원
비조정지역 4주택 이상	12%	약 6,000만원

비조정지역에서 2주택을 보유한 상태로 세 번째 집을 사는 경우가 가장 헷갈리는 케이스예요. 이때는 취득 시점 기준으로 비조정지역 3주택에 해당해 8%가 적용됩니다. 단, 조정대상지역 지정 현황은 수시로 변경되므로 계약 전에 현재 기준을 꼭 확인하셔야 해요.

지방교육세(취득세액의 10%)와 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)는 주택 수와 무관하게 별도로 붙습니다. 중과세율 구간에서는 이 부가세까지 합산하면 실제 납부액이 상당히 커집니다.

2026년 서울 아파트 대출 — 실제로 얼마나 나오나

5억원짜리 아파트를 사는데 대출이 얼마나 나오는지 — 이게 사실 비용보다 더 중요한 분들이 많습니다.

2026년 현재 서울 전역은 규제지역에 해당해 무주택자 기준 LTV 40%가 적용됩니다. 5억원 아파트라면 대출 상한이 2억원인데, 여기에 추가로 6.27 대책(2025년 6월 28일 시행) 조건이 붙어요.

조건	내용
LTV 한도	규제지역 무주택자 40% (5억 기준 최대 2억)
주담대 상한	6억원 (5억 매물은 LTV 2억이 선 적용)
만기	최장 30년
전입의무	대출 후 6개월 이내 실거주 전입 필수
유주택자 추가 주택구입 주담대	LTV 0% ( 불가)

DSR은 현행 은행 40%·비은행 50%가 적용되며, 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 전면 시행 중이라 실제 대출 한도는 소득 수준에 따라 LTV보다 더 낮게 나올 수 있습니다. “LTV가 2억이니까 2억 다 나오겠지”라고 보시면 안 되는 이유예요.

전입의무는 특히 주의하셔야 합니다. 대출 받고 6개월 내에 실거주로 전입하지 않으면 대출이 회수될 수 있어요. 갭투자 목적의 매수는 차단된 구조입니다.

계약부터 등기까지 — 절차 순서

매매 절차는 계약금 → 중도금 → 잔금 → 소유권이전등기 순입니다. 이 흐름을 놓치면 날짜 계산이 꼬이는 경우가 생겨요.

계약 당일에는 매매가의 통상 10%를 계약금으로 지급하고, 잔금일(보통 계약일로부터 1~2개월 후)에 나머지를 치르면서 등기·인도·정산이 한꺼번에 이뤄집니다. 중도금은 매물·매도인 상황에 따라 생략되기도 해요.

소유권이전등기는 잔금을 치른 날(쌍방이 채무를 완전히 이행한 날)부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 정당한 사유 없이 기한을 넘기면 부동산등기 특별조치법 제11조에 따라 과태료 대상이 됩니다. 등기 신청 수수료는 부동산 1건당 18,000원이며, 전자신청은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 가능합니다. 법무사에 위임하면 수수료 외 법무사 보수가 별도로 발생해요.

계약 전에 꼭 본인이 직접 발급한 등기부등본으로 소유자 일치 여부와 근저당·가압류·신탁 여부를 확인하세요. ‘말소사항 포함’ 옵션으로 떼면 과거 경매 이력까지 볼 수 있습니다. 잔금 직전에 한 번 더 재발급해서 변동 사항이 없는지 대조하는 게 기본입니다.

계약금 납입 이후 마음이 바뀌었을 때 — 중도금 지급 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 돌려주는 방식으로 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 중도금이 넘어간 뒤에는 일방적인 해제가 어렵습니다. 가계약금도 마찬가지 원칙이 적용되는 경우가 많으니, 금액을 작게 걸었다고 해서 가볍게 보시면 안 돼요.

5억대 아파트 매매와 관련해 전세계약갱신청구권 등 임차인 권리 문제가 얽혀 있는 경우도 있으니, 해당 내용도 함께 확인해두시면 좋습니다.

1주택자 양도세 비과세 — 언제 팔 수 있나

지금 사는 집이 나중에 팔릴 때 세금이 어떻게 되는지도 미리 봐두셔야 합니다.

1세대 1주택 양도세 비과세는 2년 이상 보유 + 양도가 12억원 이하가 기본 요건입니다. 여기서 한 가지 더 — 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유만으로는 안 되고, 2년 이상 실제 거주까지 채워야 비과세가 됩니다.

예를 들어 2024년에 서울 조정대상지역 아파트를 샀다면, 2026년에 2년 거주 요건을 채운 시점부터 매도 시 비과세를 검토할 수 있어요. ‘2028년이 돼야 팔 수 있다’는 게 아니라, 2년 보유+2년 거주 요건 충족일 이후 언제든 매도가 가능합니다. 양도가가 12억원을 넘는 부분에 대해서는 초과분만큼 과세됩니다.

다주택 상태이거나 일시적 2주택 적용 여부가 애매한 경우라면 세무사와 별도로 확인하시는 게 맞습니다. 글쓰기 지침 원칙대로, 각 매물과 보유 현황이 달라 ‘ 비과세’처럼 단정할 수 없는 영역이에요.

계약 전 꼭 확인할 Q&A

Q. 5억원 아파트 취득세는 얼마인가요?

A. 1주택자 기준 취득세율 1%가 적용돼 500만원, 여기에 지방교육세 50만원·농어촌특별세 약 10만원이 더해져 총 약 560만원입니다. 6억원 이하 1주택에 해당하는 구간이라 기본세율이 그대로 적용됩니다. 다주택자라면 세율이 최대 12%까지 올라갈 수 있어요.

Q. 등기부등본에서 뭘 확인해야 하나요?

A. 등기부 갑구에서 소유자와 매도인이 일치하는지, 을구에서 근저당권·가압류·신탁등기 등이 있는지 봐야 합니다. ‘말소사항 포함’으로 발급하면 과거 경매 이력까지 확인되고요. 잔금 전날 한 번 더 재발급해서 대조하는 게 기본입니다.

Q. 2026년 서울 아파트 주담대 한도는 얼마나 나오나요?

A. 서울은 규제지역이라 무주택자 LTV 40%가 적용됩니다. 5억 아파트라면 최대 2억원이지만, DSR(은행 40%·비은행 50%) 조건이 소득에 따라 추가로 걸려요. 6.27 대책으로 수도권 주담대는 6억원 상한, 만기 30년, 6개월 내 전입의무도 적용됩니다. 유주택자는 추가 주택구입 목적 주담대가 불가입니다.

Q. 소유권이전등기를 늦게 하면 어떻게 되나요?

A. 잔금 완료일로부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 정당한 이유 없이 기한을 넘기면 부동산등기 특별조치법 제11조에 따라 과태료가 부과됩니다. 통상 법무사에 위임해서 잔금일에 같이 처리하는 방식이 일반적이에요.

Q. 계약금 낸 뒤 계약을 취소할 수 있나요?

A. 중도금이 아직 지급되지 않았다면, 매수인은 계약금을 포기하고 해제할 수 있고 매도인은 계약금의 2배를 돌려주고 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 중도금이 넘어가고 나면 일방적인 해제가 어려워집니다.

전세를 끼고 매수하는 경우라면 전세퇴거자금대출 관련 내용도 함께 살펴두시면 도움이 됩니다.

서울 5억대 아파트 매매는 취득세·대출 규제·등기 일정이 모두 맞물려 있어서, 계약 전에 본인 상황에 맞게 하나씩 짚어보는 게 맞습니다. 여운 부동산 서비스 페이지에서 중개사무소 정보를 확인하실 수 있어요.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

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“lastUpdated”: “2026-07-24