송파구 아파트 시세, 실거래가·KB시세·공시가격 어떻게 다른지 정리했습니다

같은 송파구 아파트인데 네이버에 뜬 가격이랑 국토부 실거래가가 왜 이렇게 다를까요?

송파구 아파트 가격, 송파구 시세, 아파트 실거래가, 평수별 시세 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

호가(집주인이 부르는 값)와 실제 거래된 가격은 다릅니다. 여기에 은행 대출 기준으로 쓰는 KB시세, 세금을 계산할 때 쓰는 공시가격까지 더하면 헷갈리는 게 당연해요. 송파구 아파트를 매매하거나 보유하고 있는 분이라면 이 네 가지가 어떻게 다른지 먼저 파악하는 게 가장 중요합니다.

호가 vs 실거래가, 뭐가 진짜 시세인가요

네이버부동산에 올라온 가격은 호가입니다. 집주인이 팔고 싶은 가격이지, 실제로 거래된 가격이 아니에요.

진짜 시세를 보려면 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)을 보셔야 합니다. 신고된 매매 계약가격이 실시간으로 올라오거든요. 법적으로 매매계약 체결 후 30일 이내에 신고 의무가 있어서, 거래가 생기면 비교적 빠르게 확인됩니다.

송파구처럼 거래가 활발한 지역에서도, 같은 단지 같은 평형이라도 동·호수·층수·인테리어 상태에 따라 실거래가 차이가 꽤 납니다. 1~2건만 보고 시세라고 단정하면 안 된다는 거예요. 최근 3개월 거래 흐름을 여러 건 확인하는 게 맞습니다.

호가는 실거래가보다 높게 형성되는 경향이 있어요. 매도인 입장에서는 조금 더 높게 불러놓고 협상하는 게 자연스러운 구조라서요. 매매 협상할 때는 호가가 아니라 실거래가를 기준으로 접근해야 합니다.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

KB시세는 왜 다르고 언제 쓰나요

KB시세는 실거래가와 중개업소 의견을 종합·평균해서 만드는 지표입니다. 단기간에 가격이 급등해도 KB시세에 바로 반영되지 않아요. 그래서 “실거래가는 올랐는데 KB시세는 왜 안 오르죠?” 하는 질문이 자주 나옵니다.

KB시세의 실질적인 역할은 은행 주택담보대출 한도 산정 기준입니다. 시중은행 대부분이 KB시세를 대출 기준 지표로 씁니다. 실거래가가 높아도 KB시세가 낮으면 대출 한도가 생각보다 적게 나올 수 있어요.

직접 현장에서 보면, 실거래가는 올랐는데 KB시세가 아직 반영이 안 된 타이밍에 매수하면 대출이 예상보다 덜 나와서 당황하는 분들이 있습니다. 잔금 전에 꼭 KB시세 기준 대출 가능 금액을 사전에 확인해두셔야 합니다.

또 한 가지. 세대 수가 적거나 신축 1~2년차 단지는 KB시세 자체가 표시되지 않는 경우도 있어요. 이 경우 은행에서는 감정평가서나 한국부동산원 시세를 대체 지표로 쓰기도 하니, 거래 전에 은행에 미리 문의하시는 게 좋습니다.

공시가격은 세금 낼 때만 보면 됩니다

공시가격은 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 가격입니다. 시세에 정부가 정한 현실화율을 곱해 산정하기 때문에 실거래가보다 낮게 형성되는 구조예요.

공시가격은 종합부동산세·재산세 같은 보유세 산정 기준입니다. 매매 협상이나 대출 한도 계산에는 쓰지 않아요. “공시가격이 얼마니까 실제 가치가 이 정도겠지”라는 판단은 맞지 않습니다.

부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 무료로 조회할 수 있습니다. 현실화율은 정부 정책에 따라 연도마다 바뀌기 때문에 해당 연도 공식 발표치를 확인하는 게 맞습니다.

송파구 아파트 시세 흐름, 지금 어떤 상황인가요

2025년 기준으로 서울 아파트는 약 11% 상승했는데, 전국 평균은 약 1.2% 수준이었습니다(한국부동산원). 서울·수도권 일부와 지방 사이의 격차가 벌어지는 양극화 흐름이 2026년에도 이어지고 있어요.

송파구는 서울 내에서도 거래가 활발한 지역이라, “전국 아파트 시세”로 일반화하면 실제 상황과 다르게 읽힐 수 있습니다. 가까운 강동구 대단지인 올림픽파크포레온(구 둔촌주공, 약 1만2천 세대)이 2024년 11월 입주를 시작하면서 강동·송파 일대 시세 흐름에도 영향을 줬습니다. 단, 해당 단지 전용 84㎡는 2025년 6월에 약 28억5천만원에 거래된 사례가 있지만, 이는 단일 거래 사례이므로 시세 전체를 대표하지 않습니다.

2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행 중입니다. 대출 한도가 이전보다 축소됐기 때문에, 송파구 아파트 매수를 검토 중이라면 사전 대출 가능 금액 확인이 전보다 더 중요해졌어요.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담으로 확인하세요.

실거래가는 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 직접 조회하시고, 같은 단지·같은 평형의 최근 거래 여러 건을 흐름으로 보는 게 정확합니다. 실제 현장에서 보면, 최저·최고 거래가의 중간값을 시세 기준점으로 보고 협상에 들어가는 게 현실적인 방법입니다.

송파구 아파트 여운 부동산 서비스를 통해 매물 및 시세 정보를 확인해보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 송파구 아파트 시세는 어디서 조회하나요?

A. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 실제 신고된 매매 계약가를 무료로 확인할 수 있습니다. 호갱노노·아실도 이 실거래가 데이터를 기반으로 분석하고, KB부동산은 은행 대출 기준 시세를 제공합니다. 매매 협상에는 실거래가, 대출 한도는 KB시세, 세금 계산은 공시가격을 각각 확인하세요.

Q. 네이버부동산에 뜬 가격이 시세 아닌가요?

A. 네이버부동산에 등록된 가격은 집주인이 부르는 호가입니다. 실제 거래가 이루어진 가격과 다를 수 있고, 호가가 실거래가보다 높게 형성되는 경향이 있어요. 매수 협상 기준은 호가가 아니라 국토부 실거래가입니다.

Q. KB시세와 실거래가가 다른데 대출은 어떤 기준으로 나오나요?

A. 시중은행 주택담보대출 한도는 대부분 KB시세를 기준으로 합니다. 실거래가가 올랐더라도 KB시세가 아직 반영되지 않은 시점이라면 대출 한도가 예상보다 적게 나올 수 있어요. 잔금 전에 은행에서 사전 확인하는 게 좋습니다.

Q. 공시가격으로 집값을 가늠할 수 있나요?

A. 공시가격은 보유세 등 세금 산정 기준으로 쓰이는 값이고, 실거래가보다 낮게 책정됩니다. 매매가 협상이나 실제 시세 파악에는 직접 활용하기 어렵습니다. 세금 목적으로만 참고하세요.

Q. 실거래가 조회 시 주의할 점이 있나요?

A. 같은 단지라도 동·호수·층수·인테리어 상태에 따라 거래가 차이가 납니다. 1~2건만 보고 시세를 단정하지 말고, 같은 평형의 최근 3개월 거래 여러 건을 흐름으로 보셔야 합니다. 비정상적으로 높거나 낮은 단일 거래는 허위 신고(자전거래) 가능성도 있으니 교차 확인이 필요합니다.

비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.

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“lastUpdated”: “2026-07-04