송파 전세 계약 전 반드시 확인할 5가지, 이것만 알면 됩니다

이것 모르고 계약하면 보증금을 못 돌려받을 수 있습니다.

전세 계약 확인, 대항력 우선변제권, 전세 보증금 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

송파 전세는 서울에서도 보증금이 큰 편입니다. 잠실·문정·가락 일대 아파트는 보증금 3억~6억원 구간이 흔하고, 그만큼 계약 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 전입신고만 하면 된다고 생각하는 분이 많은데, 대항력과 우선변제권은 엄연히 다른 개념이고, 이 차이를 모르면 실제 경매 상황에서 보증금을 한 푼도 못 받는 상황이 생길 수 있어요.

아래 체크리스트는 공인중개사 8년차인 여운이 직접 현장에서 확인한 내용 기준으로 작성했습니다. 법령 근거는 법제처 생활법령정보(easylaw.go.kr)를 바탕으로 했어요.

1단계 — 등기부등본, 계약 전·당일·잔금일 3번 확인

등기부등본은 한 번만 보면 안 됩니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금일 이렇게 최소 3번 확인해야 해요.

왜냐하면 등기부등본은 ‘현재 상태’만 보여주기 때문입니다. 계약 전날 깨끗했던 등기부가 잔금 치르는 날 근저당이 새로 설정돼 있을 수도 있거든요. 실제 현장에서 보면, 계약 당일 오전까지 이상 없다가 오후 잔금 직전에 압류가 걸리는 경우가 드물게 있습니다. 송파처럼 거래량이 많은 지역일수록 이런 변동이 빠르게 일어날 수 있어요.

확인해야 할 항목은 다음과 같습니다.

• 근저당권 설정액 — 보증금과 합산했을 때 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호
• 압류·가압류·경매개시결정 여부
• 소유자가 계약하는 임대인과 동일인인지 신분증 대조
• 신탁 등기 여부 — 신탁 물건은 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 임대 자체가 무효일 수 있음

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원에 열람할 수 있습니다. 잔금일 당일에는 꼭 오전 중에 한 번 더 확인하세요.

2단계 — 전입신고 + 확정일자, 당일 동시에 처리

잔금을 치르고 열쇠를 받은 날, 그날 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.대항력은 ‘실제 거주(주택 인도) + 전입신고’를 갖춘 다음 날 0시부터 발생합니다. 우선변제권은 여기에 더해 확정일자까지 받아야 생겨요. 확정일자만 받는다고 대항력이 생기는 게 아니고, 전입신고만 한다고 우선변제권이 생기는 것도 아닙니다. 이 두 가지를 혼동해서 확정일자를 나중에 받으러 가는 분이 생각보다 많아요.

가장 좋은 순서는 잔금 당일 오전에 잔금을 치르고, 오후 바로 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 같이 처리하는 겁니다. 온라인(정부24)으로도 전입신고가 가능하지만, 확정일자는 주민센터나 등기소에서 직접 받는 게 빠릅니다.

비용이 궁금하시면 1844-2421으로 확인해보세요. 송파 전세 매물 상담과 함께 계약 절차 안내도 가능합니다.

3단계 — 전세보증보험 가입, 타이밍 놓치면 안 됩니다

전세보증보험은 가입 시한이 있습니다. 신규 전세계약 기준으로 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산해 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 2년 계약이라면 1년이 지나면 가입 자체가 불가능해집니다.

주택도시보증공사(HUG, khug.or.kr)나 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)에서 가입할 수 있고, 모바일로는 네이버부동산·카카오페이·토스 등에서도 신청이 됩니다. 다만 아래 경우엔 가입이 거절될 수 있어요.

• 선순위 근저당이 과도하게 설정된 경우
• 다가구주택에서 기존 임차인들의 보증금 합산액이 커서 내 보증금 순서가 너무 밀리는 경우
• 위반건축물로 등재된 경우
• 보증금이 시세 대비 지나치게 높은 경우

송파 전세는 보증금이 큰 편이라, 시세 대비 전세가율이 70%를 넘는 물건은 특히 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 직접 현장에서 보면 ‘깡통전세’ 위험 물건은 대개 이 가입 심사 단계에서 걸립니다. 가입 가능 여부를 먼저 확인해보는 것만으로도 상당한 리스크를 줄일 수 있어요.

4단계 — 계약갱신요구권, 언제 어떻게 쓰는지 알고 계약하기

전세 계약을 처음 하는 분이라면 계약갱신요구권을 꼭 알아두세요.

법제처 확인 기준, 계약갱신요구권은 전체 임대차 기간을 통틀어 1회만 행사할 수 있습니다. 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 통지해야 하고, 행사하면 2년이 보장됩니다. 이때 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있어요.

헷갈리는 부분이 하나 있습니다. 묵시적 갱신(임대인이 만기 전에 아무 통보도 안 해서 자동 연장된 경우)은 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 묵시적으로 한 번 연장됐어도 계약갱신요구권 1회는 그대로 남아 있어요. 이걸 모르고 “이미 한 번 연장했으니까 더 못 쓴다”고 생각하는 경우가 있는데, 법적으로는 별개 제도입니다.

송파는 학군·교통 수요가 꾸준해서 전세 재계약 협상이 활발한 편입니다. 계약갱신요구권을 잘 쓰면 원하는 시점까지 거주를 지속할 수 있고, 임대료 인상폭도 제한할 수 있어요. 이 권리를 언제 쓸지 미리 계획해두는 게 좋습니다.

관련해서 아파트 월세 계약 시 주의사항도 함께 읽어보시면 도움이 됩니다.

5단계 — 보증금 못 받았을 때, 이사 전 임차권등기부터

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면, 이사 전에 꼭 임차권등기명령을 완료해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면, 임차권등기가 완료되기 전에 전입신고를 옮기면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있습니다. 등기 완료를 확인한 뒤에 이사하는 순서가 맞아요.

임차권등기명령은 관할 법원에 신청하면 됩니다. 인지대 약 2,000원, 등기 신청 수수료 약 3,000원에 송달료가 더해지는 수준으로 비용 부담이 크지 않습니다. 법원 방문 또는 전자소송으로 진행할 수 있어요.

한 가지 더. “새 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려준다”는 말을 집주인에게 들었다면, 법적으로 이건 사실이 아닙니다. 보증금 반환의무와 임차인의 집 인도의무는 동시이행 관계입니다. 새 세입자 입주가 법적 전제조건이 아니에요. 계약이 종료되고 임차인이 집을 비워주면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 생깁니다.

Q&A — 송파 전세, 자주 묻는 것들

Q. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다는 게 무슨 뜻인가요?

A. 예를 들어 7월 23일에 잔금을 치르고 전입신고를 마쳤다면, 대항력은 7월 24일 0시부터 발생합니다. 그 사이에 집주인이 다른 채권자에게 담보를 제공하거나 경매가 시작되면 내 보증금보다 그 채권이 앞설 수 있어요. 잔금 당일에 바로 전입신고를 마치는 이유가 여기 있습니다.

Q. 확정일자는 어디서 받을 수 있나요?

A. 주민센터, 등기소, 또는 법원에서 받을 수 있습니다. 수수료는 600원이에요. 온라인은 법원 전자계약 시스템을 이용하는 방식이 있는데, 주민센터 방문이 가장 빠릅니다. 전입신고와 함께 처리하면 한 번에 끝납니다.

Q. 송파 전세 계약 시 전세가율은 어느 정도까지 봐야 하나요?

A. 전세가율(보증금 ÷ 시세)이 70%를 넘으면 위험 신호로 봅니다. 송파 아파트는 시세 변동이 있어서 전세 계약 후 매매가가 내려가면 순식간에 깡통전세 구간에 들어갈 수 있어요. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 거래가를 직접 확인해보시는 걸 권합니다.

Q. 임대인 미납국세는 어떻게 확인하나요?

A. 2023년 4월 3일부터 시행된 개정 국세징수법에 따라, 보증금 1천만원을 초과하는 임차 예정자는 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다. 세무서에 신청하면 돼요. 다만 열람하면 임대인에게 통보가 가기 때문에, 계약 분위기에 영향을 줄 수 있다는 점은 미리 알고 진행하세요.

Q. 묵시적 갱신 상태에서 중간에 이사 가려면 어떻게 해야 하나요?

A. 묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든 해지 통지를 할 수 있습니다. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생겨요. 3개월분 전세를 더 낸다거나 위약금을 물어야 한다는 건 오해입니다. 단, 여운 부동산 서비스에서 계약 상황에 맞는 정확한 안내를 받으시는 게 안전합니다.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421

“,
“lastUpdated”: “2026-07-23