서울 주택 매매 절차, 계약부터 입주까지 단계별 정리 — 서울 주택 구매

잔금 치르고 열쇠를 받는 날까지, 서울 주택 구매는 생각보다 확인할 것이 많습니다. 처음 경험하는 분이라면 주택 구매 절차의 어느 단계에서 무엇을 챙겨야 하는지 막막하게 느껴질 수 있어요.

계약 전 물건 확인부터 등기 신청까지, 서울 주택 매매의 전체 흐름을 순서대로 안내합니다. 각 단계에서 놓치면 나중에 번거로워지는 포인트를 중심으로 썼습니다.

1단계: 계약 전 주택 정보 확인

계약서에 도장 찍기 전, 꼭 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 직접 열람하세요. 공인중개사가 보여주는 서류도 있지만, 직접 출력한 최신본으로 확인하는 게 맞습니다.

등기부등본에서 확인할 항목은 세 가지입니다.

• 소유자 이름: 등기상 소유자와 실제 매도인이 일치하는지. 대리인이 나오는 경우라면 위임장과 인감증명서까지 요구하세요.
• 저당권·근저당: 설정 금액이 크면 잔금 전 말소 조건을 계약서에 명시해야 합니다.
• 압류·가압류·가처분: 어느 하나라도 기재돼 있으면 권리관계 정리 여부를 꼭 확인하고 진행해야 합니다.

공시지가는 국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr)에서 조회할 수 있습니다. 취득세는 실제 거래가격(신고가액) 기준으로 산정되므로, 공시지가와 실거래가 차이가 있을 수 있어요. 정확한 세금 예상액은 한국부동산원(https://www.reb.or.kr, 1644-2828) 또는 관할 구청 세무과에서 확인하세요.

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2단계: 계약서 작성과 계약금

계약서를 쓰는 날, 계약금을 지급합니다. 계약금 비율은 법령으로 정해진 기준이 없고 당사자 협의에 따라 달라집니다. 통상 매매가의 5~10% 범위에서 협의해 정하는 편이에요.

계약서에는 매매가, 중도금·잔금 납부일, 입주일, 특약 사항을 꼼꼼히 적어야 합니다. 주택 계약 확인사항으로는 기존 설정된 근저당 말소 조건, 하자 발생 시 처리 방법, 잔금 전 명도 확인 등을 특약에 넣는 게 좋아요.

주택 대출 준비는 계약서를 쓰기 전에 은행에 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 은행 심사 기간이 있으니 잔금일 전 여유를 두고 은행에 먼저 물어보세요. 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행 중이라 대출 한도가 한층 축소됐습니다. 은행권은 총부채원리금상환비율(DSR) 40%, 비은행권은 50% 한도가 적용됩니다.

3단계: 중도금과 잔금 납부

중도금은 계약일과 잔금일 사이에 납부합니다. 매매가에 따라 생략하기도 해요. 잔금일에는 매도인과 함께 등기 신청에 필요한 서류를 교환하고, 잔금을 이체한 뒤 열쇠를 받습니다.

잔금을 치르기 전, 당일 아침에 등기부등본을 한 번 더 열람하세요. 계약 이후 새로운 권리 설정이 생겼을 수 있기 때문입니다. 이 단계를 건너뛰는 경우가 드물지 않은데, 실제로 잔금일 직전 근저당이 추가 설정된 사례가 있습니다.

매도인이 대출이 남아 있다면 잔금으로 해당 대출을 상환하고 근저당을 말소하는 순서로 진행합니다. 은행 담당자가 자리에 함께하는 방식으로 처리하는 경우도 많아요.

4단계: 계약서 서명 전 확인 항목

서울 주택 구매 시 계약서에 서명하기 전, 아래 주택 계약 확인사항을 다시 한번 점검하세요.

• 매도인 신분 확인: 주민등록증 원본 대조. 등기부 소유자와 일치 여부 재확인.
• 중개사 등록 확인: 국토교통부 공인중개사 조회로 정상 등록 업체인지 확인 가능합니다.
• 기존 임차인 유무: 임차인이 있다면 명도 시점과 보증금 반환 조건을 계약서에 명시해야 합니다.
• 하자 관련 특약: 입주 후 발견되는 하자 처리 방법을 특약으로 남겨두세요. 구체 기간과 범위는 계약서에 명시된 내용을 기준으로 합니다.
• 위반 조항·불법 건축물: 건축물대장에서 용도 변경이나 불법 증축 이력을 확인하세요. 국토교통부 세움터(https://www.sejungteo.go.kr)에서 열람 가능합니다.

5단계: 소유권이전등기 신청

잔금과 반대급부 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법 제2조). 60일을 넘기면 과태료가 부과될 수 있어요.

등기 신청은 법무사에게 위임하는 게 일반적입니다. 준비 서류는 매도인 측(등기권리증·인감증명서·주민등록초본)과 매수인 측(주민등록등본·인감도장·취득세 납부 영수증)으로 나뉩니다. 취득세는 잔금일 전후로 관할 구청에 신고·납부해야 하고, 납부 영수증이 있어야 등기 신청이 가능합니다. 주택 대출 준비가 완료된 상태라면 잔금일 일정에 맞춰 은행 측과 미리 조율해두는 것이 좋습니다.

서울 주택 매매 관련 자세한 상담은 한국부동산원(https://www.reb.or.kr, 1644-2828)에서도 안내받으실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 서울 주택 매매 절차에서 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?

A. 계약 전과 잔금일 당일, 두 번 확인하는 게 기본입니다. 계약 후 새로운 권리 설정이 생길 수 있기 때문에, 잔금일 아침에 한 번 더 열람하는 것이 안전합니다. 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 직접 출력하세요.

Q. 스트레스 DSR이 뭔가요? 대출에 어떤 영향을 주나요?

A. 스트레스 DSR은 금리 인상 가능성을 반영한 가산 금리를 더해 대출 한도를 산정하는 방식입니다. 2025년 7월부터 3단계가 전면 시행 중이라 이전보다 대출 한도가 줄었어요. 은행권은 DSR 40%, 비은행권은 50% 한도가 적용됩니다. 본인 한도는 은행에 직접 확인하는 게 가장 정확합니다.

Q. 잔금 후 등기는 얼마나 빨리 해야 하나요?

A. 잔금 이행 완료일부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있으니, 잔금 직후 법무사에 바로 연락하는 편이 좋습니다.

Q. 계약금은 얼마로 해야 하나요?

A. 법령으로 정해진 기준은 없고 매도인과 매수인이 협의해 정합니다. 통상 매매가의 5~10% 범위에서 정하는 경우가 많아요. 계약금을 낸 뒤 매수인이 일방적으로 계약을 파기하면 계약금을 돌려받지 못할 수 있으니 신중하게 결정하세요.

Q. 공시지가가 높으면 취득세가 많이 나오나요?

A. 취득세는 실제 거래가격(신고가액)을 기준으로 산정됩니다. 공시지가와 실거래가는 다를 수 있어요. 정확한 세금 예상액은 한국부동산원(https://www.reb.or.kr, 1644-2828) 또는 관할 구청 세무과에 문의하세요.

비용이나 절차 관련 궁금한 점은 여운 부동산 서비스 페이지에서 확인하거나 상담을 통해 정확히 안내받으실 수 있습니다. 직접 확인이 가장 정확합니다. 1844-2421

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