마포구 전세 계약 전 꼭 확인할 것들, 공인중개사가 알려드립니다

마포구 전세 계약 상담이 오면 이렇게 말씀드립니다. “등기부등본은 오늘 하루에만 세 번 보셔야 합니다.”

전세 계약 확인, 보증금 보호, 대항력 우선변제권, 전세 안전 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

계약 전, 계약 당일, 잔금일 — 이 세 타이밍에 등기부등본을 직접 확인한 사람과 그냥 믿고 넘긴 사람 사이에서 피해가 발생합니다. 마포구는 홍대·합정·공덕 등 임차 수요가 높은 지역이라, 빠른 계약을 유도하는 분위기가 있어요. 서두르는 분위기 속에서 확인을 건너뛰면 안 됩니다.

계약 전, 당일, 잔금일 — 각 단계에서 할 일

전세 계약의 흐름은 크게 세 구간으로 나뉩니다.

계약 전 — 집을 보러 다닐 때부터 시작입니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 열람해 근저당권 설정 여부를 먼저 확인하세요. 근저당 설정액이 크면 경매 시 보증금 회수가 어려워집니다.

전세가율(보증금 ÷ 시세)도 직접 계산해보세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 실거래가를 확인한 뒤, 보증금이 시세의 80%를 넘어간다면 신중하게 검토할 필요가 있습니다. 수치 자체보다 실제 회수 가능성을 따져보는 것이 핵심입니다.

임대인의 국세·지방세 완납증명도 계약 전에 요청하세요. 세금을 체납한 임대인의 집을 전세 계약하면, 나중에 해당 세금이 보증금보다 우선 배당될 수 있습니다.

계약 당일 — 계약서 작성 직전에 등기부등본을 다시 한번 열람합니다. 계약 전과 달라진 내용(근저당 증가, 압류·가압류 등재 등)이 있는지 확인하는 것이 목적입니다. 이날 임대인 신분증과 등기부상 소유자가 일치하는지도 꼭 확인하세요.

계약서에 서명했으면 그날 바로 확정일자를 받으세요. 주소지 관할 주민센터나 법원에서 받을 수 있습니다. 확정일자는 나중에 우선변제권의 기준이 됩니다.

잔금일 — 잔금을 치르는 날, 다시 한번 등기부등본을 확인합니다. 이날 이후 이사(실제 거주)와 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 전입신고는 잔금일 당일에 하는 게 좋아요.

비용이 궁금하시거나 마포구 전세 매물 상담이 필요하시면 정확한 상황은 현장마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

대항력과 우선변제권, 이 둘은 다릅니다

두 개념을 혼동하는 분이 많아 짚고 넘어갑니다.

대항력은 집을 실제로 인도받고(거주) 전입신고까지 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 이 요건을 갖추면 집이 다른 사람에게 팔려도 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있어요.

전입신고만 해도 되는 게 아니냐고 물어보시는 분이 있는데, 실제 거주(인도)가 함께 있어야 합니다. 전입신고는 했는데 짐을 옮기지 않은 상태에서는 대항력이 완성되지 않아요.

우선변제권은 한 단계 더 나아간 개념입니다. 대항력 요건에 더해 확정일자까지 받아야 취득됩니다. 이를 갖추면 경매·공매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 단, 선순위 근저당이 있다면 해당 금액을 먼저 배당하고 남은 금액에서 변제받습니다. 그래서 계약 전에 근저당 금액을 확인하는 것이 실질적으로 더 의미가 있는 겁니다.

전입신고만 하면 보증금이 온전히 보호된다는 건 맞지 않아요. 확정일자(우선변제권)와 선순위 권리 관계를 함께 보셔야 합니다.

등기부등본, 어디서 무엇을 봐야 하나

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람할 수 있습니다. 수수료는 기관에서 확인하세요.

등기부는 세 파트로 나뉩니다.

표제부는 부동산 물건 자체의 정보입니다. 주소, 면적, 용도 등이 적혀 있어요. 계약하려는 집이 실제로 무엇인지 여기서 확인합니다.

갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권 변동 이력이 어떻게 되는지 여기서 봅니다. 임대인 신분증의 이름·주민번호와 갑구 소유자가 일치하는지 꼭 확인하세요.

을구는 소유권 이외의 권리 사항입니다. 근저당권, 전세권, 지상권 등이 여기 등재됩니다. 을구에 근저당 설정액이 크다면, 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있다는 신호로 봐야 합니다.

등기부등본은 ‘현재 상태’를 보여줍니다. 계약 전에 한 번 봤다고 끝이 아니에요. 계약 전·계약 당일·잔금일 최소 세 번 확인해 새로운 근저당 설정이나 압류·가압류가 생기지 않았는지 확인해야 합니다. 직접 현장에서 계약을 보조하다 보면, 잔금일 당일 아침에 근저당이 추가 설정된 사례를 실제로 봅니다. 그래서 잔금일에도 꼭 확인을 거릅니다.

마포구 전세에서 특히 주의할 상황들

마포구는 신축 오피스텔과 빌라, 구축 아파트가 혼재된 지역입니다. 유형별로 신경 써야 할 부분이 조금씩 다릅니다.

다가구주택 — 한 건물에 여러 세대가 있는 다가구는, 내가 들어가기 전에 다른 세대의 전세보증금이 얼마나 쌓여 있는지 확인해야 합니다. 전체 보증금 합계가 건물 시세에 비해 크다면 경매 시 내 보증금 순서가 밀릴 수 있어요. 이 정보는 주민센터에서 확정일자 현황을 조회하거나 임대인에게 요청해 확인할 수 있습니다.

신탁 물건 — 등기부 갑구에 신탁원부 관련 내용이 있다면 별도로 확인이 필요합니다. 신탁된 부동산은 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 체결한 임대차 계약이 효력을 인정받지 못할 수 있어요.

전세가율이 높은 매물 — 홍대·합정 일대 빌라 중 전세보증금이 시세의 80~90%에 육박하는 매물이 간혹 있습니다. 이런 매물은 전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입이 거절될 수 있고, 집값이 조금만 내려가도 보증금 회수가 어려워집니다. 여운 부동산 상담 시 전세가율을 같이 따져보시는 걸 권합니다.

계약갱신요구권은 전체 임대차 기간을 통틀어 1회만 행사할 수 있습니다. 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 행사해야 하고, 갱신 시 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있어요. 묵시적 갱신(집주인이 만기 전에 아무 통보 없이 넘어가는 경우)은 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않아서, 묵시 갱신이 됐더라도 요구권 1회는 남아 있습니다.

보증금을 못 받으면, 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 이사를 가기 전에 임차권등기명령 신청을 먼저 처리해야 합니다.

임차권등기가 완료된 뒤에야 이사(전출)를 해도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 완료 전에 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력을 잃게 됩니다. 이 순서가 바뀌면 나중에 소송에서도 불리해질 수 있어요.

임차권등기명령은 관할 법원에 신청합니다. 인지대·수수료 등 비용은 소액이지만 사건·법원에 따라 다를 수 있으니 신청 전에 확인하세요.

한 가지 더. “새 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다”는 집주인의 말은 관행일 뿐, 법적 전제조건이 아닙니다. 보증금 반환의무는 계약 종료 시점에 집 인도(열쇠 반납)와 동시이행 관계로 발생합니다. 새 세입자가 없어도 집을 비우고 인도 의사를 밝혔다면 보증금 반환을 요구할 수 있는 상황이 됩니다.

전세피해 관련 공적 지원이 필요하다면 국토부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr, 1600-9640)이나 전세피해지원센터(khug.or.kr/jeonse, 1588-1663)를 참고하세요.

마포구 아파트 월세와 비교해보고 싶다면 아파트 월세 관련 글도 참고해보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고만 하면 보증금이 보호되나요?

A. 대항력은 실제 거주(인도)와 전입신고를 함께 갖춰야 다음 날 0시부터 생깁니다. 우선변제권(경매 시 우선 배당받을 권리)은 여기에 확정일자까지 받아야 취득됩니다. 전입신고 하나만으로는 완전한 보호가 되지 않아요.

Q. 계약갱신요구권을 쓰지 않고 묵시적 갱신이 됐는데, 나중에 갱신요구권을 쓸 수 있나요?

A. 네, 쓸 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않아서, 묵시 갱신으로 한 번 연장됐더라도 갱신요구권 1회는 그대로 남아 있습니다. 단, 행사 시점(만기 6~2개월 전)은 동일하게 지켜야 합니다.

Q. 보증금을 못 받은 상태에서 이사부터 가도 되나요?

A. 이사를 가기 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인해야 합니다. 등기 완료 전에 전입신고를 옮기면 기존 대항력이 사라질 수 있어요. 순서를 지키는 게 핵심입니다.

Q. 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 하는데, 그게 맞나요?

A. 법적으로는 맞지 않아요. 보증금 반환의무는 계약 종료 시점에 임차인의 집 인도(실제로 비우고 열쇠 반납)와 동시이행 관계입니다. 새 세입자 입주는 관행일 뿐, 반환의 법적 전제조건이 아닙니다.

Q. 마포구 전세 계약 시 전세보증보험에 꼭 가입해야 하나요?

A. 의무는 아니지만 가입을 검토해볼 만합니다. 다만 선순위 근저당이 과도하거나 전세가율이 높으면 가입이 거절될 수 있어요. 신규 계약의 경우 잔금일과 전입일 중 늦은 날 기준으로 계약 기간의 절반이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 주택도시보증공사(khug.or.kr)에서 조건을 확인하세요.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 마포구 전세 매물이나 계약 상담은 1844-2421으로 문의해주세요.

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