송도 아파트 가격, 실거래가·KB시세·호가 뭘 봐야 할까

같은 송도 아파트인데 네이버에 뜬 가격과 실제 거래된 가격이 2~3억씩 차이 나는 경우가 있습니다. 그 이유는 단순해요 — 네이버에 올라온 건 집주인이 부르는 호가이고, 실제로 계약이 성사된 건 실거래가이기 때문입니다.

송도는 인천 내에서도 개발 속도가 빠른 지역이라 신규 입주 단지와 구축 단지의 가격 격차가 크고, 같은 단지 안에서도 동·호수·층수에 따라 수천만 원이 달라집니다. 그래서 “송도 아파트 가격이 얼마야?”라는 질문에 한 줄로 답하기가 어렵습니다.

는 송도 아파트 가격을 볼 때 어떤 기준으로 어디서 확인해야 하는지, 매매·대출·세금 상황에 따라 어떤 숫자를 써야 하는지를 실무 관점에서 짚어드립니다.

호가·실거래가·KB시세·공시가격, 뭐가 다른가요

송도 아파트 가격을 검색하면 네 가지 숫자가 섞여서 나옵니다. 이 숫자들은 쓰임새가 전부 다릅니다.

호가(매도호가)는 집주인이 “이 금액에 팔겠다”고 올려놓은 값입니다. 네이버부동산에 매물로 등록된 가격이 여기에 해당해요. 실제 거래가 이뤄지는 금액보다 높게 올려놓는 경우가 많아서, 호가만 보고 시세를 판단하면 비싸게 살 수 있습니다.

실거래가는 계약이 실제로 체결되고 신고된 금액입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 무료로 조회할 수 있어요. 매매계약 체결일부터 30일 이내에 신고 의무가 있어서, 대부분의 거래 내역이 올라와 있습니다. 매수 협상을 할 때는 이 숫자가 출발점이 됩니다.

KB시세는 실거래가와 중개업소 시세 의견을 종합해 평균 낸 지표입니다. 단기 급등이 바로 반영되지 않는 대신 시중은행 주택담보대출 한도를 결정하는 기준으로 주로 쓰입니다. 실거래가가 같은 단지에서 이미 올라있어도 KB시세가 아직 낮으면 대출 한도가 기대보다 적게 나올 수 있어요.

공시가격은 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 정하는 가격입니다. 시세에 현실화율을 곱해 산정하기 때문에 실거래가보다 낮고, 재산세·종합부동산세 등 보유세 계산의 기준으로 쓰입니다. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있어요. 매매 협상이나 대출에는 쓰지 않는 숫자입니다.

상황	봐야 할 기준	조회처
매수 협상·적정가 판단	실거래가	rt.molit.go.kr
주택담보대출 한도 확인	KB시세	kbland.kr
재산세·종부세 산정	공시가격	realtyprice.kr
매물 탐색	호가 (참고용)	네이버부동산

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

송도 아파트, 시세 격차가 큰 이유

2025년 기준으로 서울 아파트값이 약 11% 오른 반면, 인천은 전국 평균(약 1.2%) 수준에 머물렀습니다. 서울·수도권 핵심지와 그 외 지역의 격차가 벌어지는 양극화 흐름이 2026년에도 이어지고 있어요.

송도는 인천 안에서도 독특한 위치에 있습니다. 국제업무지구·바이오 클러스터·대학교 인근 단지는 꾸준한 수요가 있는 반면, 외곽 쪽 구축 단지는 흐름이 다릅니다. “송도 아파트값”을 한 줄로 말할 수 없는 이유가 여기에 있어요.

같은 단지 안에서도 격차는 큽니다.

• 층수: 고층과 저층의 실거래가 차이가 수천만 원에 달하는 때가 많습니다
• 방향: 남향과 북향, 뷰 차이
• 인테리어 상태: 신혼부부가 리모델링한 집과 20년 노후 상태인 집
• 입주 여부: 전세 낀 매물과 즉시 입주 가능한 매물

실거래가를 볼 때 1~2건만 보고 “이 단지 시세는 OO억”이라고 단정하면 위험합니다. 같은 평형의 최근 6개월 거래 흐름을 10건 이상 보고, 호수·층수·거래 시점을 함께 확인해야 합니다.

시세 조회 앱, 어떻게 교차해서 쓰나요

앱마다 역할이 다릅니다. 한 곳만 보면 놓치는 게 생깁니다.

국토부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)
실제 신고된 계약 금액 그대로. 매수 협상 전에 이 사이트부터 확인하는 게 순서입니다. 무료이고, 단지·평형·층수별로 조회할 수 있어요.

호갱노노 / 아실
국토부 실거래가 데이터를 지도 위에 시각화해줍니다. 단지별 가격 흐름 그래프를 보기 편하고, 학군·교통 정보도 함께 볼 수 있어요. 실거래가 기반이라 “지금 이 단지에서 진짜 거래되는 금액” 파악에 좋습니다.

KB부동산 (kbland.kr)
은행 대출 한도 기준이 되는 KB시세를 확인할 수 있습니다. 매수 전에 “대출이 얼마나 나올까” 가늠하려면 이 시세를 봐야 합니다. 단, 50세대 미만이거나 신축 1~2년차 단지는 KB시세가 아예 표시되지 않을 수 있어요. 이 경우 은행은 감정평가서를 대체 기준으로 씁니다.

네이버부동산
매물(호가) 등록 비율이 높아서 어떤 매물이 나와 있는지 탐색할 때 유용합니다. 단 여기 뜨는 가격은 실거래가가 아니라 집주인이 부르는 값임을 잊지 마세요.molit.go.kr에서 같은 평형 세부 거래 내역을 확인한 뒤, kbland.kr에서 대출 기준 KB시세를 체크하는 흐름이 자연스럽습니다.

성수동아파트 시세 조회 방식도 같은 원리로 적용됩니다. 서울 핵심지 단지를 비교 참고할 때 함께 보시면 도움이 됩니다.

매수 전에 꼭 짚어야 할 것들

시세 파악은 첫 단계일 뿐입니다. 실제 매수 결정 전에 확인해야 할 항목이 있어요.

대출 한도 사전 확인
2025년 6월 27일부터 수도권·규제지역 주택담보대출은 집값·소득과 무관하게 최대 6억 원 일괄 한도로 제한됩니다. 2025년 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 시행 중이라 실제 대출 가능 금액이 예상보다 적게 나올 수 있어요. 매수 전에 은행에서 대출 사전심사를 먼저 받아보는 게 좋습니다.

실거래 신고와 거짓신고 리스크
매매계약을 체결하면 30일 이내에 실거래 신고 의무가 있습니다. 실제와 다른 가격으로 신고하는 거짓신고는 취득가액의 10%(100분의 10) 이하 과태료 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조). 허위계약 신고는 3천만 원 이하, 미신고·지연신고는 500만 원 이하 과태료가 부과됩니다.

공시가격과 세금 관계
공시가격은 실거래가보다 낮게 책정됩니다(현실화율 적용). 재산세·종부세는 이 공시가격을 기준으로 계산됩니다. 현실화율은 연도별로 달라지므로 정확한 내용은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인하세요.

전세 낀 매물의 임차인 문제
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 있는 경우, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 남은 금액이 매수인에게 인수됩니다. 매각물건명세서나 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

전세자금대출금리도 매수 시점과 연동해 확인해보시면 매수·전세 선택 판단에 도움이 됩니다.

Q&A — 송도 아파트 가격 자주 묻는 것들

Q. 송도 아파트 시세 조회는 어디서 하나요?

A. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 무료로 조회할 수 있습니다. 호갱노노나 아실을 함께 쓰면 같은 데이터를 지도와 그래프로 편하게 볼 수 있어요. 대출 한도를 가늠하려면 KB부동산(kbland.kr)에서 KB시세도 따로 확인하세요.

Q. 호가랑 실거래가가 왜 이렇게 차이 나나요?

A. 호가는 집주인이 받고 싶은 금액이고, 실거래가는 실제로 계약이 체결된 금액입니다. 매도자는 협상 여지를 두고 높게 올려놓는 편이에요. 네이버에 뜬 가격을 시세로 착각하면 비싸게 사거나 협상 기회를 놓칠 수 있습니다.

Q. 대출 한도는 KB시세 기준인가요, 실거래가 기준인가요?

A. 시중은행 주담대는 KB시세를 기준으로 쓰는 때가 있어요. 실거래가가 이미 올라있어도 KB시세가 아직 낮으면 대출 한도가 적게 나올 수 있어요. 은행마다 적용 기준이 다를 수 있으니 대출 상담 전에 KB시세와 실거래가를 함께 확인해두는 게 좋습니다.

Q. 공시가격이랑 실거래가는 왜 다른가요?

A. 공시가격은 시세에 현실화율을 곱해 산정하기 때문에 실거래가보다 낮게 책정됩니다. 재산세·종합부동산세 계산에 쓰이는 값이라 매매 협상이나 대출에는 직접 쓰지 않습니다. 정확한 현실화율은 연도마다 달라지니 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인하세요.

Q. 여운에서 송도 아파트 매수 상담도 가능한가요?

A. 여운은 서울·경기·인천을 서비스 지역으로 두고 있어 인천 송도 아파트 매수 상담이 가능합니다. 시세 파악부터 매물 탐색, 계약 진행까지 함께 도와드릴 수 있어요. 여운 부동산 페이지(https://h-yeoun.com/realestate/)에서 더 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421