송파구 전세 구하기, 잠실·문정·거여 지역별 시세와 계약 전 체크리스트

이것 모르고 계약하면 보증금이 위험해집니다.

전세 금액, 전세사기 예방 관련해서 꼭 알아두면 좋은 내용을 아래에서 하나씩 짚어봅니다.

송파구 전세는 잠실·문정·거여·마천 등 권역별로 시세 차이가 크고, 같은 동이라도 재건축 이슈·학군·교통 조건에 따라 가격이 확 달라져요. 시세 파악보다 더 중요한 건 계약 전 권리 확인인데, 이 순서를 건너뛰었다가 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 적지 않습니다.

송파구 전세 지역별 시세 — 잠실·문정·거여 권역 비교

2026년 상반기 기준 송파구 전세 시세는 권역별로 편차가 큽니다. 잠실동·신천동 일대 대단지 아파트는 전용 84㎡ 기준 8억~12억원 수준으로 형성돼 있어요. 학군과 교통(2호선·8호선)이 겹치는 위치라 수요가 꾸준합니다.

문정동·장지동은 8호선 접근성이 좋고 대형 쇼핑·업무지구와 가까워 30~40대 직장인 수요가 많습니다. 전용 59㎡ 기준 4억~6억원대, 84㎡는 6억~8억원대가 많이 보입니다. 거여동·마천동 권역은 송파구 내에서 상대적으로 저렴한 편이에요. 전용 59㎡가 3억~5억원 선으로, 예산이 한정된 분들이 많이 찾는 지역입니다.

단, 위 수치는 실거래 흐름을 토대로 한 참고 범위입니다. 층수·향·리모델링 여부에 따라 편차가 있고, 정확한 시세는 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)이나 한국부동산원(reb.or.kr)에서 확인하세요.

비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.

계약 전 꼭 확인할 3가지 — 등기부·전세가율·임대인 세금

송파구 전세 계약에서 실제로 문제가 생기는 경우를 보면, 대부분 이 세 가지 중 하나를 건너뛴 경우입니다.

① 등기부등본은 최소 3번 확인

계약 전 1회만 보는 분이 많은데, 이걸로는 부족해요. 계약 전·계약 당일·잔금일, 최소 세 번을 확인해야 합니다. 잔금 치르기 직전에 근저당이 새로 설정되거나 압류·가압류가 생기는 일이 실제로 발생하거든요. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급하면 됩니다.

② 전세가율 점검

전세가율은 시세 대비 보증금의 비율입니다. 이 비율이 높을수록 집값이 내려갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워져요. 정확한 위험 기준은 지역·시장 상황에 따라 다르므로, 한국부동산원(reb.or.kr)의 실시간 시세와 비교해보거나 상담으로 확인하시는 게 좋습니다.

③ 임대인 미납 세금 열람

2023년 4월 3일 시행된 개정 국세징수법(제109조)에 따라, 보증금이 1천만원을 초과하면 임차예정인이 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다. 단, 열람 시 임대인에게 통보가 가니 미리 알아두세요. 선순위 세금이 많이 쌓인 집이라면 경매 시 보증금 순위가 밀릴 수 있어요.

대항력과 우선변제권 — 전입신고·확정일자 순서가 중요합니다

전세 계약 후 이 두 가지를 챙겨야 보증금이 법적으로 보호됩니다.

대항력은 ‘주택 인도(실제 거주) + 전입신고’를 갖춘 다음 날 0시부터 발생합니다. 전입신고를 오늘 했다면 내일 0시부터 효력이 생기는 거예요. 우선변제권은 여기에 ‘확정일자’까지 받아야 취득됩니다. 경매나 공매가 진행될 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

흔히 “확정일자만 받으면 다 해결된다”고 알고 있는 분이 많은데, 대항력은 인도+전입신고 요건이고 확정일자는 우선변제권 요건입니다. 두 가지는 별개예요. 잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 것이 가장 안전합니다.

보증금을 돌려받지 못하고 이사를 먼저 가야 할 상황이 생긴다면, 꼭 임차권등기명령을 완료한 뒤 이사하세요. 등기 완료 전에 전출하면 기존에 취득한 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령은 관할 법원에 신청하며, 인지대 약 2,000원·등기 신청 수수료 약 3,000원에 송달료가 더해지는 수준이고 전자소송으로도 진행할 수 있어요.

전세보증보험과 계약갱신요구권 — 가입 시기와 행사 조건

HUG 전세보증금 반환보증은 신규 계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 이 시점을 넘기면 가입 자체가 안 되니, 계약 초반에 챙겨두는 게 좋아요.

보증료율은 시기·조건에 따라 자주 바뀝니다. 정확한 비율은 주택도시보증공사(khug.or.kr)에서 확인하세요. 선순위 근저당이 과도하거나 공시가격 대비 보증금이 너무 높으면 가입이 거절될 수 있습니다. 수도권·규제지역은 전세대출 보증비율이 추가로 강화된 상태라, 대출과 보증을 함께 검토할 때 최신 기준을 꼭 확인하시길 권합니다.

계약갱신요구권은 전체 임대차 기간을 통틀어 1회만 행사할 수 있습니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 의사를 전달해야 하고, 갱신되면 2년이 보장되며 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있어요. 묵시적 갱신(임대인이 갱신 거절을 통지하지 않아 자동 연장된 경우)은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 묵시적으로 한 번 연장됐어도 계약갱신요구권 1회는 그대로 남아 있어요.

송파구 전세 계약에서 자주 하는 실수

현장에서 직접 보면, 대부분 정보를 알고도 순서를 잘못 밟아서 문제가 생깁니다.

잔금일 당일 전입신고를 미루는 경우

잔금 치르고 “내일 전입신고 해야지” 하고 넘기는 분들이 있어요. 바로 그 하루 사이에 근저당이 추가될 수 있습니다. 잔금 당일 전입신고·확정일자까지 처리해야 합니다.

“새 세입자 들어오면 줄게요”를 그냥 받아들이는 경우

새 세입자가 들어와야만 보증금을 돌려준다는 것은 통상적인 관행일 뿐 법적 전제조건이 아닙니다. 계약이 종료되고 집을 인도하면 임대인의 반환의무는 그 시점부터 확정됩니다. 이 둘은 동시이행 관계예요. 임대인이 “아직 다음 세입자를 못 구했다”는 이유로 반환을 무기한 미루면, 법적으로 대응할 수 있습니다.

보증금 못 받고 먼저 이사 가는 경우

이미 위에서 짚었지만 다시 강조하면, 임차권등기 완료 전에 전출하면 대항력을 잃을 수 있습니다. 보증금을 못 받은 상태라면 절대로 등기 완료 전에 이사하지 마세요.

Q&A — 송파구 전세 계약 전 자주 묻는 것들

Q. 잠실 아파트 전세, 지금 계약하는 게 맞을까요?

A. 시장 타이밍보다 권리 확인이 먼저입니다. 등기부 확인·전세가율 점검·임대인 세금 열람을 마친 뒤 계약 여부를 판단하세요. 시세는 한국부동산원(reb.or.kr)에서 실시간 조회가 가능합니다.

Q. 묵시적 갱신이 됐는데, 계약갱신요구권을 또 쓸 수 있나요?

A. 쓸 수 있습니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않기 때문에, 묵시적으로 한 번 연장됐어도 갱신요구권 1회는 그대로 남아 있어요. 행사 시점(만기 6~2개월 전)을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.

Q. 전세보증보험 거절됐어요. 어떻게 해야 하나요?

A. 거절 사유를 먼저 확인하세요. 선순위 근저당 과다, 위반건축물, 공시가 대비 보증금 초과 등이 주요 원인입니다. 주택도시보증공사(khug.or.kr) 또는 안심전세App에서 사전 조회가 가능하고, 가입 조건이 충족되지 않는 매물이라면 계약 자체를 재검토하는 편이 낫습니다.

Q. 집주인이 바뀌었는데, 제 보증금은 안전한가요?

A. 대항력(전입신고+인도)을 이미 갖추고 있다면, 임대인이 바뀌어도 새 집주인에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 다만 확정일자 기준 순위와 새 소유자 취득 시점을 비교해야 하므로, 임대인 변경 통보를 받으면 등기부를 즉시 다시 확인하고 상담받으세요.

Q. 송파구 전세 계약, 여운에서 도움받을 수 있나요?

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.

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