서울 아파트 시세 보는 법, 실거래가·KB시세·호가 뭐가 다른가요

같은 아파트인데 네이버에 뜬 가격, 국토부 실거래가, 은행 대출 기준 시세가 전부 다릅니다. 왜 이렇게 다를까요?

서울 아파트 시세는 하나의 숫자가 아닙니다. 목적에 따라 봐야 할 기준이 달라지고, 어떤 숫자를 기준으로 협상하느냐에 따라 수천만 원 차이가 납니다. 매매 협상할 때는 실거래가, 대출 한도 계산할 때는 KB시세, 보유세 계산할 때는 공시가격이 기준입니다.

실거래가·KB시세·호가·공시가격, 뭐가 다른가요

우선 각각이 어떤 숫자인지부터 짚어야 합니다.

실거래가는 실제로 계약이 성사된 금액입니다. 부동산 매매계약을 체결하면 30일 이내에 시·군·구청에 신고해야 하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률), 이 신고 금액이 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에 공개됩니다. 누구나 무료로 조회할 수 있어요.

호가(매도호가)는 집주인이 부르는 값입니다. 실거래가보다 높게 형성되는 경향이 있고, 실제 거래는 호가보다 낮은 금액에서 이루어지곤 합니다. 네이버부동산에 올라온 매물 가격은 대부분 호가예요. 이걸 시세라고 착각하면 비싸게 사는 실수로 이어집니다.

KB시세는 실거래가와 중개업소 시세 의견을 종합·평균한 지표입니다. 단기 급등이 바로 반영되지 않는 특성이 있고, 시중은행 주택담보대출 한도의 기준으로 주로 쓰입니다. 50세대 미만 소규모 단지나 신축 1~2년차는 KB시세가 아예 표시 안 되기도 해요.

공시가격은 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 공시하는 가격입니다. 실거래가에 현실화율을 적용해 산정하기 때문에 실제 시세보다 낮게 책정되며, 보유세 등 세금 산정의 기준으로 쓰입니다. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있어요.

비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.

서울 아파트 시세 조회, 어떤 앱을 써야 하나요

앱마다 역할이 다릅니다. 하나만 보면 안 됩니다.

앱·사이트	강점	주로 쓰는 상황
국토부 실거래가(rt.molit.go.kr)	실제 신고된 거래가격, 무료	매매 협상 기준가 확인
호갱노노 / 아실	실거래가 기반 시세 분석	단지별 가격 흐름 파악
KB부동산	은행 대출 기준 시세	주담대 한도 사전 계산
네이버부동산	매물(호가) 등록 비율 1위	현재 나온 매물 확인
직방 / 다방	빌라·오피스텔·원룸 강점	소형 주거 비교

실거래가 1~2건만 보고 시세를 단정하는 건 위험합니다. 같은 단지, 같은 평형의 최근 거래 흐름을 3개월치 이상 보면서 교차 확인하는 게 기본입니다.

같은 단지 안에서도 동·호·층·인테리어·신축 여부에 따라 수천만 원씩 차이가 납니다. 단지 평균 시세만 보고 “이 정도면 괜찮겠지”라고 생각했다가 손해 보는 경우가 생겨요.

2026년 서울 아파트 시장, 지금 어떤 흐름인가요

2025년 전국 아파트 매매가 상승률은 약 1.2% 수준이었는데, 서울은 약 11% 올랐습니다. 전국 평균으로 내 지역 시세를 판단하면 안 되는 이유가 여기 있어요.

서울·수도권 일부와 지방의 격차가 벌어지는 양극화 흐름이 2026년에도 이어지는 상황입니다. 지방 아파트가 보합이거나 하락하는 동안 서울 핵심 지역은 다른 궤도로 움직이고 있어요.

대출 환경도 달라졌습니다. 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월부터 시행 중이라 대출 한도가 한층 축소됐고, 수도권·규제지역 주택담보대출은 집값·소득과 무관하게 최대 6억 원 일괄 한도가 적용됩니다(2025년 6.27 대책). 같은 아파트를 사더라도 대출 가능 금액이 이전과 달라졌으니 사전에 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 네이버에 뜬 가격이 시세인가요?

A. 네이버부동산에 올라온 가격은 대부분 매도호가(집주인이 부르는 값)입니다. 실제 거래가 이루어지는 금액은 이보다 낮은 경우가 많습니다. 협상 기준은 국토부 실거래가 시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지·같은 평형의 최근 거래가를 먼저 확인하는 것이 맞습니다.

Q. KB시세랑 실거래가가 다른데 어느 게 진짜 시세인가요?

A. 둘 다 ‘진짜’이지만 용도가 다릅니다. 매매 협상의 기준은 실거래가, 은행 대출 한도 계산의 기준은 KB시세입니다. KB시세는 실거래가와 중개업소 의견을 종합·평균한 지표라서 급등이 즉시 반영되지 않아요. 같은 시점에 두 수치가 다르게 보이는 게 자연스러운 겁니다.

Q. 공시가격으로 시세를 가늠할 수 있나요?

A. 공시가격은 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 숫자가 아닙니다. 국토교통부가 매년 공시하는 가격으로 시세에 현실화율을 적용해 산정되기 때문에 실거래가보다 낮게 책정됩니다. 보유세 등 세금 계산의 기준으로 쓰이는 값이에요. 시세를 알고 싶다면 실거래가 시스템을 보는 게 맞습니다.

Q. 실거래가가 갑자기 확 올랐는데 허위신고 아닌가요?

A. 실제로 계약하지 않고 신고하는 허위계약 신고는 3천만 원 이하 과태료, 실제와 다른 가격으로 신고하는 거짓신고는 취득가액의 10% 이하 과태료 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조). 의심 거래는 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터(report.kiso.or.kr)에 신고할 수 있어요. 단기간에 같은 단지에서 여러 건이 비정상적으로 높게 신고됐다면 주변 거래 흐름과 교차 확인해 보는 게 좋습니다.

Q. 올림픽파크포레온 지금 시세가 진짜 28억인가요?

A. 2025년 6월 전용 84㎡가 약 28억5천만 원에 거래된 사례가 있었지만, 이건 특정 시점 특정 동호의 단일 거래 사례입니다. 약 1만 2천 세대 규모의 대단지이고 동·호·층에 따라 가격이 크게 달라지기 때문에, 단일 거래 사례를 현재 시세로 단정하면 안 됩니다. 실거래가 시스템에서 같은 평형의 최근 3개월 거래 흐름을 직접 확인하는 게 정확합니다.

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“lastUpdated”: “2026-07-01