서울 아파트 시세, 어디서 보고 어떻게 읽어야 할까

같은 아파트인데 네이버에 뜬 가격이랑 실제 거래된 가격이 3~4억씩 차이 나는 경우가 있습니다. 둘 다 ‘시세’라고 부르지만, 보는 기준이 전혀 다른 겁니다.

서울 아파트 시세를 제대로 읽으려면 ‘어떤 숫자를 왜 보느냐’부터 알아야 해요. 매매 협상할 때 쓰는 기준, 대출 한도 계산할 때 기준, 세금 낼 때 기준이 모두 다르거든요.

아파트 시세는 하나가 아닙니다 — 네 가지를 구분해야 해요

아파트 시세라고 불리는 숫자는 크게 네 가지입니다. 각각 만들어지는 방식도, 쓰이는 목적도 다릅니다.

① 실거래가

실제로 계약이 체결되고 신고된 가격입니다. 부동산 매매계약을 맺으면 30일 이내에 관할 시·군·구청에 신고해야 하는데(부동산 거래신고 등에 관한 법률), 이 신고 데이터를 모은 게 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)입니다. 누구나 무료로 조회할 수 있고, 실제 거래된 가격이라는 점에서 가장 객관적인 출발점이에요.

② 호가(매도호가)

집주인이 ‘이 가격에 팔겠다’고 부르는 값입니다. 네이버부동산에 올라온 매물 가격이 바로 호가예요. 실거래가보다 높게 형성되는 경향이 있고, 협상 과정에서 낮아지는 일이 많아요. 호가를 시세라고 착각하면 비싸게 사거나 매도 가격을 잘못 잡는 실수로 이어집니다.

③ KB시세

실거래가와 중개업소의 시세 의견을 종합·평균한 지표입니다. 단기 급등이 즉시 반영되지 않는 구조라 실거래가와 차이가 날 수 있어요. 은행에서 주택담보대출 한도를 계산할 때 주로 이 KB시세를 기준으로 씁니다.

④ 공시가격

국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 고시하는 가격으로, 실거래 시세에 현실화율을 적용해 산정하기 때문에 실거래가보다 낮습니다. 보유세 같은 세금을 매길 때 기준으로 쓰이는 값이에요. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있습니다. 매매 협상이나 대출과는 직접 관계없는 세금 전용 기준이라고 보면 됩니다.

정확한 금액은 현장 상황마다 다릅니다. 1844-2421으로 확인해보세요.

실거래가 조회, 이렇게 하면 됩니다

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에 접속해서 지역·단지·면적을 입력하면 최근 거래된 가격을 확인할 수 있어요. 별도 로그인 없이 누구나 무료 조회가 가능합니다.

주의할 점이 하나 있습니다. 실거래가 1~2건만 보고 시세를 단정하면 위험해요. 같은 단지·같은 평형이라도 동·호수, 층수, 인테리어 여부에 따라 가격이 수천만 원 이상 차이 나는 일이 흔하거든요. 최근 3~6개월 거래 흐름 전체를 봐야 합니다.

앱별로 역할도 조금씩 달라요. 호갱노노·아실은 국토부 실거래가를 기반으로 분석해주고, KB부동산은 은행 대출 기준 시세 확인에 유리합니다. 네이버부동산은 현재 나와 있는 매물(호가) 파악에 강하고, 직방·다방은 빌라·오피스텔 쪽에 강점이 있어요. 한 앱만 보지 말고 교차 확인하는 게 좋아요.

실거래 신고를 거짓으로 하면 3천만 원 이하 과태료, 실제 거래가와 다른 가격으로 신고하면 취득가액의 10% 이하 과태료가 부과됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조). 이른바 ‘자전거래’로 실거래가를 인위적으로 띄우는 행위도 제재 대상이에요.

호가 vs 실거래가, 어느 쪽으로 협상해야 할까

직접 현장에서 보면, 같은 단지 안에서도 호가와 실거래가 사이에 1억 이상 차이가 나는 매물이 꽤 있습니다. 집주인이 원하는 값과 실제 시장에서 팔린 값은 다른 거예요.

매수할 때는 해당 단지·같은 평형의 최근 실거래가를 여러 건 확인하고, 그 범위를 기준으로 협상하는 게 맞습니다. 호가가 실거래가 대비 지나치게 높으면 그걸 협상 레버리지로 쓸 수 있어요.

매도할 때는 반대입니다. 비슷한 매물의 현재 호가가 어느 수준인지, 최근에 실제로 얼마에 거래됐는지를 동시에 확인하고 가격을 잡아야 해요. 호가를 너무 높게 잡으면 매물이 오래 묵게 됩니다.

대출 한도는 KB시세 기준입니다 — 실거래가와 혼동하지 마세요

시중은행 주택담보대출 한도를 계산할 때는 실거래가가 아니라 KB시세를 씁니다. 실거래가가 더 높더라도 KB시세가 낮으면 그만큼 대출 한도가 줄어들 수 있어요.

실제로 작업해보면, 같은 날 같은 단지를 놓고 실거래가는 10억인데 KB시세가 8억5천으로 책정되어 있는 사례도 있어요. 이 경우 대출 한도는 낮은 쪽인 KB시세 기준으로 계산됩니다.

단지 규모가 50세대 미만이거나, 신축 1~2년차로 거래 이력이 적은 곳은 KB시세가 아예 표시되지 않을 수 있습니다. 이 경우 은행은 한국부동산원 시세나 감정평가서를 대체 기준으로 쓰기도 해요. 대출이 필요하다면 매매 계약 전에 거래 은행에 먼저 확인하는 게 좋습니다.

2026년 서울 아파트 시세의 특징 — 양극화가 심합니다

2025년 기준 전국 아파트 매매가 상승률은 약 1.2% 수준이었는데, 서울은 약 11% 상승했습니다. 전국 평균과 서울의 격차가 그만큼 크다는 뜻이에요. 이 흐름은 2026년에도 이어지고 있습니다.

서울 안에서도 단지별 편차가 큽니다. 대단지·역세권·학군 우수 지역은 수요가 꾸준한 반면, 그렇지 않은 곳은 상승폭이 크지 않거나 보합세예요. ‘서울은 다 올랐다’거나 ‘이 동네는 아직 저렴하다’는 식의 단순 판단은 위험합니다.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 관심 있는 단지가 있다면 최근 거래 흐름을 직접 확인하거나 지역 중개사에게 묻는 게 가장 정확해요.

Q&A — 서울 아파트 시세에 대해 자주 묻는 것들

Q. 국토부 실거래가랑 KB시세가 왜 이렇게 차이 나나요?

A. 만들어지는 방식이 다르기 때문입니다. 실거래가는 실제 계약된 가격 그대로를 신고받아 공개하는 값이고, KB시세는 실거래가와 중개업소 시세 의견을 종합·평균해서 산출하는 지표예요. KB시세는 단기 급등이 즉시 반영되지 않아서 상승장에서는 실거래가보다 낮게 나오는 경향이 있습니다. 대출 기준은 KB시세, 협상 기준은 실거래가로 나눠서 보세요.

Q. 네이버부동산에 뜬 가격이 시세 맞나요?

A. 그건 호가(매도호가)입니다. 집주인이 팔고 싶은 가격이지, 실제 거래된 가격이 아니에요. 호가는 대체로 실거래가보다 높게 형성되고, 협상을 거쳐 낮아지는 일이 많습니다. 시세를 파악하려면 국토부 실거래가 시스템(rt.molit.go.kr)에서 최근 거래 이력을 확인하는 게 맞아요.

Q. 공시가격으로 아파트 매매 시세를 가늠할 수 있나요?

A. 직접 가늠하기 어렵습니다. 공시가격은 시세에 현실화율을 적용해 산정하기 때문에 실거래가보다 낮게 책정되어 있어요. 정확한 현실화율은 국토교통부(molit.go.kr)의 연도별 발표치를 확인해야 하는데, 연도와 주택 가격 구간에 따라 달라집니다. 공시가격은 보유세 같은 세금 계산에 쓰이는 기준이고, 매매 협상이나 대출과는 별도로 보는 게 맞습니다.

Q. 둔촌주공(올림픽파크포레온) 지금 시세가 얼마예요?

A. 특정 시점 특정 동호의 단일 거래가를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 올림픽파크포레온은 약 1만 2천 세대 규모의 대단지로 2024년 11월 말 입주를 시작했고, 전용 84㎡는 2025년 6월 거래 사례로 약 28억 5천만 원이 보도된 적 있습니다. 다만 동·호수·층수·향에 따라 가격 차이가 크고, 시세는 계속 움직이기 때문에 rt.molit.go.kr에서 최근 거래 흐름을 직접 확인하는 게 가장 정확해요.

Q. 실거래가가 갑자기 튀었는데 자전거래 아닌가요?

A. 의심될 수 있는 상황이에요. 자전거래는 실제 거래 없이 허위로 신고해 시세를 띄우는 행위인데, 허위계약 신고는 3천만 원 이하 과태료, 거짓신고는 취득가액의 10% 이하 과태료 대상입니다. 단기간에 동일 단지에서 이례적으로 높은 가격 거래가 1~2건만 신고된 경우라면 전후 거래 흐름과 교차 확인해보는 게 좋습니다. 허위 매물은 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터(report.kiso.or.kr)에 신고할 수 있어요.

비용이 궁금하시면 1844-2421으로 전화 한 통이면 됩니다.

여운 부동산 서비스는 서울·경기·인천 지역을 담당합니다. 관심 지역의 실거래 흐름이나 단지별 시세가 궁금하시면 직접 물어보세요. 광고용 호가 부풀리기 없이 국토부 실거래가와 현장 분위기를 바탕으로 솔직하게 안내드립니다.

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