서울 아파트 가격, 실거래가·호가·KB시세·공시가격 뭐가 진짜 시세일까

같은 아파트인데 네이버에는 13억, KB부동산엔 11억 5천, 국토부 실거래가엔 10억 8천이 찍혀 있습니다. 어느 게 진짜 서울 아파트 가격일까요?

셋 다 틀린 숫자가 아닙니다. 각자 측정하는 기준이 다를 뿐이에요. 문제는 어떤 상황에서 어떤 숫자를 봐야 하는지 모르면, 비싸게 사거나 대출 한도를 잘못 계산하는 실수로 이어진다는 겁니다.

서울 아파트 가격, 4가지 숫자가 존재하는 이유

아파트 ‘시세’라는 말은 사실 꽤 모호한 표현입니다. 부동산에서는 최소 4가지 가격이 각각 다른 목적으로 쓰입니다.

실거래가는 실제 계약서에 찍힌 값입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에 신고된 금액으로, 매매계약 체결 후 30일 이내 신고 의무가 있어요. 이 숫자가 진짜 돈이 오간 값이라 매매 협상의 출발점이 됩니다.

호가(매도호가)는 집주인이 부르는 값입니다. 네이버부동산에 올라온 매물 가격이 대부분 호가예요. 실거래가보다 높게 형성되는 경향이 있어서, 호가를 곧 시세로 받아들이면 비싸게 사는 실수가 생깁니다.

KB시세는 실거래가와 중개업소 의견을 종합·평균한 지표입니다. 단기 급등이 바로 반영되지 않는 대신, 시중은행 주택담보대출 한도를 계산할 때 주로 씁니다. 실거래가와 KB시세가 같은 단지에서 수천만 원 차이 나는 건 흔한 일이에요.

공시가격은 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 가격입니다. 시세보다 낮게 책정되며(현실화율을 적용), 재산세·종합부동산세 등 보유세 산정의 기준으로 쓰입니다. 매매 협상이나 대출 기준과는 직접 비교 대상이 아닙니다. 정확한 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 확인하세요.

비용은 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 상담(1844-2421)으로 확인하세요.

실거래가로 서울 아파트 시세 확인하는 방법

국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 아파트 매매·전월세 실거래 내역을 무료로 조회할 수 있습니다. 단지명과 기간을 설정하면 같은 평형의 최근 거래 흐름을 한눈에 볼 수 있어요.

주의할 점이 하나 있습니다. 실거래가 1~2건만 보고 ‘지금 이 단지 시세는 OO억’이라고 단정하면 위험합니다. 같은 단지 안에서도 동·호수·층수·인테리어 상태에 따라 수천만 원 차이가 나거든요. 최근 3~6개월치 같은 평형 거래를 쭉 보면서 흐름을 파악하는 게 맞습니다.

허위 실거래가(자전거래)가 의심스러울 때는 주변 평균 시세보다 지나치게 높거나 낮은 1건 거래가 뜬 경우입니다. 이런 거래는 실거래가를 띄우거나 낮추기 위한 조작일 수 있고, 적발 시 허위계약 신고는 3천만 원 이하 과태료, 실제와 다른 가격으로 신고하는 거짓신고는 취득가액의 100분의 10(10%) 이하 과태료 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조).

앱도 용도에 따라 나눠 쓰는 게 좋습니다. 호갱노노·아실은 국토부 실거래가 기반 분석에 강하고, KB부동산은 은행 대출 기준 시세를, 네이버부동산은 현재 나와 있는 매물(호가) 확인에 씁니다. 하나만 보면 한쪽만 보는 셈이에요.

네이버에 뜬 가격이 시세가 아닌 이유

네이버부동산에 뜨는 매물 가격은 중개업소가 올린 호가입니다. 집주인이 ‘이 가격에 팔겠다’고 내놓은 값이지, 실제 거래가 이뤄진 가격이 아닙니다.

호가는 실거래가보다 높게 형성되는 경향이 있습니다. 매도자 입장에서는 협상 여지를 두고 높게 부르는 게 일반적이거든요. 그래서 네이버에서 12억이라고 뜬 단지가 실제로는 10억 5천에 거래되는 경우도 흔합니다.

이 차이를 모르고 호가를 ‘현재 시세’라고 받아들이면 두 가지 문제가 생깁니다. 협상 시 상대방 기준에만 끌려가거나, 시세보다 높은 가격에 계약하는 일이 생기는 거예요. 협상 테이블에 앉기 전에 국토부 실거래가로 최근 거래 흐름을 먼저 파악해두는 게 기본 전략입니다.

대출받을 때 기준, KB시세와 공시가격은 뭐가 다른가

주택담보대출 한도를 계산할 때 시중은행이 주로 쓰는 기준은 KB시세입니다. 한국부동산원 시세를 기준으로 쓰는 시중은행은 거의 없어요.

KB시세는 실거래가와 중개업소 시세 의견을 종합·평균한 값이라 단기 급등이 즉시 반영되지 않습니다. 실거래가가 12억인데 KB시세는 아직 10억 5천인 경우, 대출 한도는 KB시세 기준으로 계산되는 거예요. 이 차이를 미리 알지 못하면 대출 계획이 틀어질 수 있습니다.

50세대 미만이거나 거래 이력이 적은 신축 단지는 KB시세가 아예 표시되지 않을 수 있어요. 이 경우 은행이 감정평가서나 한국부동산원 시세를 대체 지표로 쓰기도 합니다.

공시가격은 보유세(재산세·종합부동산세) 산정 기준으로 쓰이는 값입니다. 시세보다 낮게 책정되며, 현실화율은 연도와 구간마다 달라지므로 정확한 수치는 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 해당 연도 공시를 직접 확인하세요. 대출 한도나 매매 협상에서는 공시가격을 기준으로 삼으면 맞지 않습니다.

2026년 서울 아파트 시세 흐름

2025년 전국 아파트 매매가는 약 1.2% 상승했는데, 서울은 약 11% 올랐습니다. 수치만 봐도 서울·수도권과 지방의 격차가 얼마나 벌어졌는지 보입니다.

이 양극화 흐름은 2026년에도 이어지고 있습니다. 한국부동산원 주간 아파트 가격동향(매주 목요일 발표)을 보면 서울·수도권 일부는 상승 기조가 유지되는 반면, 지방 주요 도시는 보합세이거나 하락세인 곳이 섞여 있어요.

서울 안에서도 단지별 차이는 큽니다. 강남·서초·송파 같은 이른바 ‘똑같은 서울’이라도 마포·노원과 시세 흐름이 다른 경우가 많습니다. 전국 평균이나 서울 평균으로 특정 단지의 시세를 짐작하면 실제와 크게 어긋날 수 있어요.

대규모 입주 단지가 시세에 영향을 주는 사례도 있습니다. 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)은 약 1만 2천 세대 규모로 2024년 11월 말 입주를 시작했습니다. 전용 84㎡는 2025년 4월 약 27억 5천만 원, 6월 약 28억 5천만 원에 거래된 사례가 보도됐어요. 단 이는 특정 시점·특정 동호의 단일 거래 사례입니다. 1~2건 거래 사례를 현재 시세로 단정하면 안 되고, 실거래가 시스템에서 최근 같은 평형 여러 거래를 직접 확인해야 합니다.

시세 조회 앱, 어떤 걸 어떻게 봐야 하나

앱마다 강점이 다르기 때문에 한 가지만 보면 한쪽 정보만 보는 셈입니다.

매매 협상 준비라면 호갱노노·아실이 출발점입니다. 국토부 실거래가를 기반으로 단지별 거래 흐름을 시각적으로 보여줘서, 같은 평형이 최근 얼마에 팔렸는지 파악하기 좋아요.

대출 한도 계획을 세울 때는 KB부동산을 함께 확인해야 합니다. 은행 대출 기준이 여기서 나오거든요. 실거래가와 KB시세가 얼마나 차이 나는지를 먼저 파악하면 대출 계획을 더 현실적으로 잡을 수 있습니다.

현재 나와 있는 매물 현황은 네이버부동산이 가장 많이 올라옵니다. 단, 매물 가격은 호가이므로 실거래가와 교차해서 보는 습관이 필요해요.

세금 기준인 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 직접 조회합니다. 매년 바뀌므로 해당 연도 공시가격을 확인하는 게 맞습니다.

Q. 서울 아파트 시세는 어디서 무료로 조회할 수 있나요?

A. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 무료로 확인할 수 있습니다. 단지명·기간을 설정하면 실제 신고된 매매·전월세 거래 내역을 볼 수 있어요. 호갱노노·아실도 이 데이터를 기반으로 시각화해서 보여줍니다.

Q. KB시세랑 실거래가가 다른 이유가 뭔가요?

A. KB시세는 실거래가와 중개업소 의견을 종합·평균한 지표라 단기 급등이 즉시 반영되지 않습니다. 그래서 시장이 빠르게 오를 때는 실거래가가 KB시세보다 높게 찍히는 때가 있어요. 대출받을 때는 KB시세 기준으로 한도가 계산되므로, 두 숫자의 차이를 미리 파악해두는 게 중요합니다.

Q. 공시가격은 왜 시세보다 낮나요?

A. 공시가격은 시세에 현실화율을 적용해 산정하기 때문에 실거래가보다 낮게 책정됩니다. 현실화율은 연도와 구간마다 달라지므로 정확한 수치는 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 해당 연도 공시가격을 직접 확인하세요. 공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세 기준이지, 매매 협상이나 대출 한도와는 직접 비교 대상이 아닙니다.

Q. 실거래가가 갑자기 크게 올랐는데 자전거래 아닌가요?

A. 주변 평균 시세보다 지나치게 높은 1건 거래가 뜬다면 의심해볼 수 있습니다. 실거래가를 인위적으로 띄우는 허위 신고는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조에 따라 거짓신고 시 취득가액의 10% 이하 과태료가 부과됩니다. 의심 거래 신고는 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터(report.kiso.or.kr)를 이용하세요.

Q. 서울·경기·인천 아파트 매매, 어디서 상담받을 수 있나요?

A. 여운은 서울·경기·인천 지역 부동산 중개 전문입니다. 실거래가·KB시세·공시가격을 교차 분석해 현장 상황에 맞는 안내를 드립니다. 비용이 궁금하시면 1844-2421로 전화 한 통이면 됩니다.

여운 부동산 — 서울·경기·인천 / 공인중개사 8년차 · 젊은 전문가가 끝까지 책임지고 찾아드립니다. 상담 1844-2421